(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町のファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
運用期間3年の商業施設案件は相応のリスクあり。

(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町のファンド概要

投資対象物件 (仮称)CREAL terrace 渋谷神山町の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.0%
予定運用期間 36か月 (長期間)
募集額 7億1,100万円
運用期間 2024年2月29日~
2027年2月28日
想定初回配当日 2024年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 2月19日 20:00 ~2月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.0% 、 予定運用期間:36か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年2月19日に募集を開始した「(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町」のファンドの調達実績です。

調達金額 711,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.0%、商業施設ファンドとしては低めの利回り
運用期間 ★☆☆ 36か月の長期間運用、3年後の商業施設の売却価格はブレるリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 渋谷エリアの商業施設、劣後割合が低く不安あり
物件立地 ★★☆ 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅まで徒歩約7分 小田急線「代々木八幡」駅まで徒歩約9分 JR「渋谷」駅まで徒歩約11分
物件内容 ★☆☆ 鉄骨・鉄筋コンクリート造 地下1階付3階建、築1年、延床面積220.49㎡、総区画は4区画
総合評価 ★☆☆ 運用期間3年の商業施設案件は相応のリスクあり

想定利回り4.0%、商業施設ファンドとしては低めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月か36か月運用、3.5%~4.8%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のCREAL terrace 渋谷神山町は想定利回り4.0%、運用期間は36か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.0%の内訳は、インカムゲイン(テナント賃料収入)2.1%、キャピタルゲイン(売却による収益)1.9%、計4.0%の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と同じような利回りですが、商業施設で運用期間が36か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額は7億1,100万円と大型案件

今回は渋谷エリアの小規模商業施設案件、その募集額は7億1、100万円と大型案件となりました。

CREALは昨年末に、商業施設の大型案件の募集があったばかりですが、今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、比較的投資しやすいメリットがあります。

マスターリース契約ありも劣後出資割合は低く、キャピタル部分は売却価格の不確実性あり

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

商業施設は景気に大きく影響される傾向があり、3年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど不動産価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる(アップサイド)ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で1.9%のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。

投資対象は渋谷エリアの小規模商業施設

この物件は日本有数のターミナル駅である「渋谷」駅まで徒歩約11分に位置しています。

「渋谷」エリアは、日本を代表するファッション・カルチャーの発信地として人気の高いエリアです。

2024年7月下旬に1区画解約が予定されており、当該解約を考慮した稼働率は79%となります。

クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を締結し、運用期間中の空室リスクを軽減したうえで、今後連携してテナント誘致活動などを行うことにより早期の満室稼働を目指していくそうです。

(仮称)CREAL terrace 渋谷神山町の総合評価  ★☆☆

かつさんど

今回は、渋谷エリアの小規模(4区画)商業施設案件です。

運用期間中は、クリアルのグループ会社とのマスターリース契約が締結されています。

これによりファンドの賃料収入は保証されますが、売却に関しては不確実性があります。

施設オープンから1年ちょっとでテナントが1軒解約というのも不安に感じてしまいます。

売却時期にテナントの空室率が高い場合は、売却価格にも影響します。

私の今後の投資戦略は、金利上昇も予測されるため、不動産クラウドファンディングは基本的に優良なレジデンス案件を中心に投資する予定です。

オフィス、ホテル、商業施設、物流施設に投資したい場合は、複数物件を運用するREITへの投資を活用した方が安全性が高いように思います。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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星1つ★☆☆
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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
3/8
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 22,300 東京都
2/29
★★☆
事業者:CREAL
4.6% 36ヶ月 142,600 京都府
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 246,600 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 83,300 東京都
12/26
★★☆
事業者:CREAL
3.9% 24ヶ月 56,000 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円