CREAL洗足池のファンド分析

CREALで募集しているCREAL洗足池のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
劣後割合5%、現状の稼働率は良くなく、若干リスクありと評価。

CREAL洗足池
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL洗足池のファンド概要

投資対象物件 CREAL洗足池の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.3%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 3億300万円
想定初回配当日 2023年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月13日 20:00 ~3月21日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL洗足池」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.3% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年3月13日に募集を開始した「CREAL洗足池」のファンドの調達実績です。

調達金額 303,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL洗足池のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 18か月間の長期運用、キャピタルゲイン想定ありのため多少リスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は約5%、マスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 東急池上線「洗足池」駅まで徒歩約7分
物件内容 ★☆☆ RC造4階建て、総戸数14戸の小規模マンション
総合評価 ★☆☆ 劣後割合5%、現状の稼働率は良くなく、若干リスクありと評価

SBIホールディングスとの資本業務提携を発表、規模拡大のためオフィスを移転

クリアル株式会社は、2023年1月31日付けでSBIホールディングスとの資本業務提携を発表しました。

SBIHDとの資本提携による調達資金の使途としてその約47%を、物件の案件供給を加速するための運転資金(案件への劣後出資)として充てると発表がありました。

SBIHDとの資本業務提携により、資金面だけでなく、SBI証券との連携による効果や、ST(セキュリティ・トークン)への展開も期待できます

この資本業務提携によリCREALの信頼性とファンドの安全性がより高まったと評価します。

またクリアルは事業拡大のため、台東区東上野から港区新橋へオフィスを移転する模様です。

これもポジティブなニュースだと思います。

想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的、運用期間は長期間

想定利回り4.3%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は3億300万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもあるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

今回のプロジェクトはCREALの特徴とも言える、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.3%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.2%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.1%になっています。

家賃収入だけを分配原資としていない点には注意が必要です。

キャピタル相当の部分は将来的な売却が想定通りいかなかった場合は受け取れない可能性があります。

大田区ほぼ新築物件、劣後出資割合は約5%、マスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は約5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

対象物件は生活利便性の高い「洗足池」エリアの築浅で、総戸数14戸の小規模マンションです。

部屋タイプは1K(19.05㎡×4戸、20.95㎡×2戸、24.76㎡×7戸)、1LDK(34.29㎡×1戸)なっています。

個人的には20㎡に満たない部屋があることはリスクだと思います。

安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を締結しています。

CREAL洗足池の総合評価  ★☆☆

かつさんど

今回の案件は、CREALのグループ会社であるクリアルパートナーズとのマスターリース契約が締結されています。

しかし、2023年3月10日時点での稼働率は約11%と低調な点は懸念材料と考えます。

募集賃料の見直しを行う可能性があることも示唆しています。

今後稼働率が上がっていけば、問題なく運用できるファンドだと思いますが、私は投資を見送ります。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 49,900 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 62,800 東京都
2/28
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 50,700 東京都
2/20
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 31,900 東京都
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 103,800 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円