CREAL王子North/Southのファンド分析

CREALで募集しているCREAL王子North/Southのファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
16㎡の1Kと1Rのみの物件には不安要素も。

CREAL王子North/South
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL王子North/Southのファンド概要

投資対象物件 CREAL王子North/Southの建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.4%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 5億4,000万円
想定初回配当日 2023年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月31日 20:00 ~4月11日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL王子North/South」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.4% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年3月31日に募集を開始した「CREAL王子North/South」のファンドの調達実績です。

調達金額 540,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL王子North/Southのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.4%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★★☆ 18か月間の長期運用、インカム割合が多いのはプラス要因
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は約5.1%、クリアルグループ会社のマスターリース契約あり
物件立地 ★☆☆ JR京浜東北線「王子」駅まで徒歩約5分 東京メトロ南北線「王子」駅まで徒歩約5分 都電荒川線「王子駅前」駅まで徒歩約6分
物件内容 ★☆☆ 東京都北区王子、築3年RC造り総戸数14戸、1Kと1Rのみの間取り
総合評価 ★☆☆ 16㎡の1Kと1Rのみの物件には不安要素も

想定利回り4.4%はレジデンス案件としては平均的

想定利回り4.4%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億4000万円と大型案件です。

応募額が多いこは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもあるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

今回のプロジェクトはCREALの特徴とも言える、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.4%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.6%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1,8%になっています。

インカムゲインの割合が高いことは高評価です。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります。

劣後出資割合は約5.1%と低め、マスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は約5.1%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.1%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、CREALのグループ会社であるクリアルパートナーズとマスターリース契約を締結しています。

「マスターリース契約」とは?

不動産クラウドファンディング内での意味としては、ファンドの運用物件の空室リスクに対する仕組み。
この契約により一定の賃料収入が保証されます。
不動産クラウドファンディングで採用される、投資家のリスク低減につながる仕組みのひとつです。

東京都北区王子、築3年RC造り総戸数14戸、1Kと1Rのみの間取り

投資対象物件は東京都北区王子の築3年、RC造り5階建てのマンションです。

North棟、及びSouth棟の2棟で構成され、各棟で1Rタイプが5戸、1Kタイプが9戸、合計14戸(2棟合計28戸)で構成されています。

気になる点は、すべての部屋が16.00㎡程度の狭い部屋という点です。

賃料を安く設定できる(今回物件は7万円台中盤)ため、入居者を獲得しやすいメリットがある一方で、入居者の入れ替わりが早く安定しない点、将来的な売却の際の価格変動が大きい点が挙げられます。

CREAL王子North/Southの総合評価  ★☆☆

かつさんど

CREALらしいインカムとキャピタルを組み合わせたファンドですが、今回は好き嫌いが分かれるような気がします。

前述したように投資対象物件は、総戸数14戸すべてが16㎡程度の狭い部屋です。

劣後割合は5%ほどなので、特にキャピタル部分には私は不安を覚えます。

CREALはとても信頼のおける事業者で、私は投資額を増やしていきたいと考えておりますが、今回は投資を見送ります。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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星3つ★★★
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星2つ★★☆
00%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 30,300 東京都
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 49,900 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 62,800 東京都
2/28
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 50,700 東京都
2/20
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 31,900 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円