「インカム型」「キャピタル型」「開発案件」ファンド内容の違いを知ろう

2024-04-18

不動産クラウドファンディングには、「インカム型」「キャピタル型」「開発案件」の3つの主要なファンドタイプがあります。

ファンドタイプ	特徴	メリット	リスク
インカム型	家賃収入をもとに安定した分配金を得る	リスクが低く、安定した収益を期待できる	家賃収入が減少すると分配金も減る
キャピタル型	不動産の売却益を狙う投資	値上がり次第で大きな利益を得られる	不動産価格が下がると損失が発生する
開発案件	新築やリノベーション物件の開発・販売	高い利回りを期待できる	工事遅延や許認可リスクがある

投資の目的に応じた適切なファンド選びが重要です。

「インカムゲイン型ファンド」の特徴と安全性

インカムゲイン型ファンドは、投資対象となる不動産の家賃収益を分配する仕組みです。

安定した収益が期待できるため、比較的リスクが低いと考えられています。

安定した収益
入居者がいる限り、毎月の家賃収入が発生し、投資家へ分配されます。

市場変動の影響が小さい
短期間での不動産価格の変動に左右されにくく、長期的に安定した運用が可能です。

元本リスクの軽減
適切な管理が行われれば、賃貸収益を維持しやすいため、元本回収の確実性が比較的高いです。

再現性の高さ
家賃収入を分配原資とするため、同じ物件で繰り返し運用できる仕組みがあり、安定した運用が可能です。

インカムゲイン型ファンドでも、最終的な元本の回収には注意が必要です。

運用期間が終了した際、物件を売却して元本を回収する場合、不動産市況次第では売却価格が想定価格をを下回る可能性があります。

このリスクを軽減する仕組みとして、事業者がファンドの投資対象物件を買い取る出口が採用されるファンドがあります。

投資家は売却金額を心配しなくても良いメリットがあり、安全性と再現性が高いファンドの仕組みとなります。

また同じ投資対象物件で再度ファンド組成を行うことで、元本回収リスクを軽減する仕組みもあります。

これより、安定した収益を得ながら長期的な運用が可能になります。

キャピタルゲイン型ファンドは、投資対象となる不動産を購入し、ファンド運用期間中に売却することで利益を得る仕組みです。

投資家は物件の値上がりによるキャピタルゲインを期待できますが、その分リスクも高くなります。

市場価格の変動
不動産市場の影響を強く受け、購入時と売却時の市場環境次第でリターンが大きく変わります。

運用期間の長期化
価格が希望通りにならない場合、売却のタイミングを遅らせざるを得ず、運用期間が長引く可能性があります。

流動性リスク
売却できなければ投資家への元本返済が困難になるケースも考えられます。

開発案件を対象とするファンドは、建築・開発が完了した後に販売し、利益を得るものです。成功すれば高いリターンを期待できますが、開発段階での不確実性が大きく、リスクも伴います。

案件によっては、設計、建築の後にようやく運用となり、この間に不測の事態が起こる可能性があります。

リスク要因	内容
工事の遅延・コスト増	建築資材の価格変動、人手不足、天候などの影響でコスト超過や工期遅延が発生するリスク
許認可リスク	開発には行政の許可が必要であり、規制変更や手続きの遅れが発生する可能性がある
販売リスク	竣工後に計画通りに売却できない場合、想定していたリターンが得られない可能性がある

また、プロジェクトに関わる会社や人が多くなればなるほど、資金の流れは分かりにくくなる傾向があります。

不動産クラウドファンディングには、さまざまな事業者のファンドが存在し、しばしば「ソーシャルレンディング」や「不動産小口化商品」として分類される商品と同一視されることがあります。

仕組みの違いを理解し、ひと括りにするのではなく、個々のファンドの特性を理解することが重要です。

また、上で説明したファンドの種類によっても、投資の目的が大きく変わってきます。

これらは同じ不動産投資の形態でありながら、リスクとリターンの特性が異なります。

これを株式投資に例えると、大型の有名企業で高配当かつ株価の安定した銘柄に投資するのと、ボラティリティの高い小型株や新興企業の株に投資するのを同列に扱うようなものです。

不動産開発プロジェクトに投資する開発案件 → SNSで話題になっている株や新興企業への投資のように、大きなリターンの可能性があるが、思わぬ大きな損失を被る可能性があり、予測することがが難しい。

同じ「少額からできる不動産投資」といっても、その仕組みやリスクは大きく異なるため、投資する際はしっかりとファンドの種類を見極め、自身の投資スタイルに合ったものを選ぶことが重要です。

堅実な運用を目指す方、不動産クラウドファンディング投資を始めたばかりの方は「インカム型」のみへ投資することをおすすめします。