ALTERNA（オルタナ）は不動産デジタル証券を提供する注目の事業者

2023-08-23

ALTERNA（オルタナ）は三井物産グループが運営。

不動産デジタル証券を提供する注目の事業者です。

ALTERNAは、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する、デジタル証券を通じて不動産などの「安定資産」に投資できるサービスです。

「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待できるもの、を意味します。

一方で、「空室リスク」「不動産価格の変動リスク」等があることから、将来の投資成果や元本の保証はないことに注意が必要です。

不動産デジタル証券とは、ブロックチェーン技術を使った金融商品で、保有者などのセキュリティ面の安全性が高いメリットがあります。

こちらでは注目すべきポイントとリスクについて説明します。

デジタル証券（ST）とは？

デジタル証券とは、ブロックチェーン等の技術を使って、電子的に発行される有価証券のことです。

英語で証券の意味である「Security」と、デジタルマネーを意味する「Token」の頭文字を取り、ST（セキュリティ・トークン）と呼ばれています。また、不動産セキュリティ・トークンを活用した資金調達は、不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）と呼ばれています。

デジタル証券は新しい金融商品ですが「金融商品取引法」が適用されており、情報開示や分別管理の徹底（集めた資金と会社の固有財産を分ける）が義務付けられています。

つまり、従来の有価証券と同じルールで管理されています。

デジタル証券により小口化されることで、一部プロ投資家しか投資することできなかった色々な資産に個人投資家が小額から投資可能となりました。

デジタル証券は、仕組みにブロックチェーンという技術を使っています。ブロックチェーン技術と聞くと、ビットコインなどの暗号資産を思い浮かべる人が多いと思いますが、ビットコインなどとは全くの別物になります。

デジタル証券の特徴は、暗号資産や株式、J-REITのような価格の変動が少なく、ハッキングなどによる流出リスクも極めて限定的な点があげられます。

	不動産デジタル証券	REIT
投資対象	特定不動産（目に見える物件）	複数物件
投資単位	10万円～100万円	5万円～60万円

ALTERNAの運営会社である三井物産グループの三井物産デジタル・アセットマネジメントは、2020年4月設立、資本金30億円（資本準備金含む 2023年5月10日時点）、資産運用総額は約2,300億円（2023年4月末現在）ととても大きな会社です。

社会的な信用力もあり、事業者リスクが小さいため、安心して資産運用を任すことができます。

社名	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
設立	2020年4月
所在地	東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階
資本金	30億円
代表者	代表取締役社長　上野貴司
出資比率	三井物産 53% LayerX 35% SMBC日興証券 5% 三井住友信託銀行 5% JA三井リース 1% イデラキャピタルマネジメント 1%

ALTERNAでは、1口10万円から投資が可能です。

個人で投資するには資金面でのハードルが高い、優れた立地の高価値な大規模物件やインフラに小額から投資できる機会です。

また口座開設・資産運用の手続きは全てネットで完結することができ、手軽に始めることができます。

デジタル証券を通じた不動産STと不動産クラウドファンディングは、小口化された不動産に投資することでは同じで、投資の仕組みも似ています。

大きな違いは、「運用期間」と「税制」になります。不動産クラファンの運用期間は6か月～1年程度のファンドが多いため、運用期間終了タイミングで新しいファンドへの再投資を考えることになります。

一方、ALTERNAのデジタル証券の運用期間は5～7年と長期での運用のため、一度投資した後はおまかせで運用が可能となります。

三井物産グループの不動産運用実績のノウハウから厳選された優良物件に投資することで、長期にわたり安定したインカムゲイン（分配金）を得られる期待ができます。

またデジタル証券は「申告分離課税」という金融商品では一般的な税制が適用されます。デジタル証券では、分配金は20.315%が源泉徴収される他、申告分離課税を選択した場合には、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能です。

	不動産ST（デジタル証券）	不動産クラウドファンディング
運用期間	5～7年	6か月～1年
税制	申告分離課税	一般的な所得税

参考記事

不動産投資全般に存在するリスクとしては、主に「空室リスク」と「不動産価格の変動リスク」です。

空室リスクとは、借主が見つからず賃貸契約ができていない期間があることで、家賃収入（インカムゲイン）が得られないリスクのことです。
不動産価格の変動リスクとは、購入価格より将来の不動産価格が下落することで売却益（キャピタルゲイン）が得られず、場合によっては売却損（キャピタルロス）が発生するリスクのことです。

ALTERNAのファンドにも同様のリスクは存在しますが、空室リスクと不動産価格変動リスクができるだけ生じないような物件選択がされています。

三井物産グループの持つ不動産運用のノウハウを活かし、価値の高い優良な物件のみをファンド化することにより、これらのリスクは低減されます。

また投資には商品を取り扱う事業者自体が破綻する、「事業者リスク」があります。

ALTERNAは三井物産グループという大きな資本と社会的信用力があるため、事業者リスクは極めて低いと言えます。事業者リスクがほぼない事業者には、安心して資産を預けられるメリットがあります。