ALTERNA（オルタナ）は不動産デジタル証券を提供する注目の事業者
ALTERNA（オルタナ）は三井物産グループが運営。
不動産デジタル証券を提供する注目の事業者です。
ALTERNAは、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する、デジタル証券を通じて不動産などの「安定資産」に投資できるサービスです。
「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待できるもの、を意味します。
一方で、「空室リスク」「不動産価格の変動リスク」等があることから、将来の投資成果や元本の保証はないことに注意が必要です。
不動産デジタル証券とは、ブロックチェーン技術を使った金融商品で、保有者などのセキュリティ面の安全性が高いメリットがあります。
こちらでは注目すべきポイントとリスクについて説明します。
目次
デジタル証券（ST）とは？
デジタル証券とは、ブロックチェーン等の技術を使って、電子的に発行される有価証券のことです。
英語で証券の意味である「Security」と、デジタルマネーを意味する「Token」の頭文字を取り、ST（セキュリティ・トークン）と呼ばれています。 また、不動産セキュリティ・トークンを活用した資金調達は、不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）と呼ばれています。
デジタル証券は新しい金融商品ですが「金融商品取引法」が適用されており、情報開示や分別管理の徹底（集めた資金と会社の固有財産を分ける）が義務付けられています。
つまり、従来の有価証券と同じルールで管理されています。
デジタル証券により小口化されることで、一部プロ投資家しか投資することできなかった色々な資産に個人投資家が小額から投資可能となりました。
デジタル証券は、仕組みにブロックチェーンという技術を使っています。 ブロックチェーン技術と聞くと、ビットコインなどの暗号資産を思い浮かべる人が多いと思いますが、ビットコインなどとは全くの別物になります。
デジタル証券の特徴は、暗号資産や株式、J-REITのような価格の変動が少なく、ハッキングなどによる流出リスクも極めて限定的な点があげられます。
| 不動産 デジタル証券 |
REIT | |
|---|---|---|
| 投資対象 | 特定不動産 （目に見える物件） |
複数物件 |
| 投資単位 | 10万円～100万円 | 5万円～60万円 |
運営会社は抜群の信頼性と資産運用実績あり
ALTERNAの運営会社である三井物産グループの三井物産デジタル・アセットマネジメントは、2020年4月設立、資本金30億円（資本準備金含む 2023年5月10日時点）、資産運用総額は約2,300億円（2023年4月末現在）ととても大きな会社です。
社会的な信用力もあり、事業者リスクが小さいため、安心して資産運用を任すことができます。
| 社名 | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
|---|---|
| 設立 | 2020年4月 |
| 所在地 | 東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階 |
| 資本金 | 30億円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 上野 貴司 |
| 出資比率 |
|
ネットで簡単に始められ、10万円から投資可能！
ALTERNAでは、1口10万円から投資が可能です。
個人で投資するには資金面でのハードルが高い、優れた立地の高価値な大規模物件やインフラに小額から投資できる機会です。
また口座開設・資産運用の手続きは全てネットで完結することができ、手軽に始めることができます。
不動産クラウドファンディングとの違いは？
デジタル証券を通じた不動産STと不動産クラウドファンディングは、小口化された不動産に投資することでは同じで、投資の仕組みも似ています。
大きな違いは、「運用期間」と「税制」になります。 不動産クラファンの運用期間は6か月～1年程度のファンドが多いため、運用期間終了タイミングで新しいファンドへの再投資を考えることになります。
一方、ALTERNAのデジタル証券の運用期間は5～7年と長期での運用のため、一度投資した後はおまかせで運用が可能となります。
三井物産グループの不動産運用実績のノウハウから厳選された優良物件に投資することで、長期にわたり安定したインカムゲイン（分配金）を得られる期待ができます。
またデジタル証券は「申告分離課税」という金融商品では一般的な税制が適用されます。 デジタル証券では、分配金は20.315%が源泉徴収される他、申告分離課税を選択した場合には、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能です。
| 不動産ST（デジタル証券） | 不動産クラウドファンディング | |
|---|---|---|
| 運用期間 | 5～7年 | 6か月～1年 |
| 税制 | 申告分離課税 | 一般的な所得税 |
地震リスクへの開示力が高い
不動産投資全般としてのリスクに自然災害リスクがあります。大きな自然災害により不動産市況全体や建物の損壊が生じた際、収益の減少または運営費用が増加し、投資損益に影響が出る場合があります。
ALTERNAは、投資対象物件に地震PML調査を実施しており、投資前に閲覧できる「目論見書」に記載しています。
ALTERNAの投資対象物件は、耐震性に優れ地震PMLが低い物件が多くなっていることがわかります。
地震リスクに対しての開示力が高く、地震の被害が少ないと予測される投資対象物件のみを選定している点は、投資家保護に繋がり、信頼して投資できるメリットといえます。
ALTERNAに投資するうえで存在するリスクとは？
不動産投資全般に存在するリスクとしては、主に「空室リスク」と「不動産価格の変動リスク」です。
- 空室リスクとは、借主が見つからず賃貸契約ができていない期間があることで、家賃収入（インカムゲイン）が得られないリスクのことです。
- 不動産価格の変動リスクとは、購入価格より将来の不動産価格が下落することで売却益（キャピタルゲイン）が得られず、場合によっては売却損（キャピタルロス）が発生するリスクのことです。
ALTERNAのファンドにも同様のリスクは存在しますが、空室リスクと不動産価格変動リスクができるだけ生じないような物件選択がされています。
三井物産グループの持つ不動産運用のノウハウを活かし、価値の高い優良な物件のみをファンド化することにより、これらのリスクは低減されます。
また投資には商品を取り扱う事業者自体が破綻する、「事業者リスク」があります。
ALTERNAは三井物産グループという大きな資本と社会的信用力があるため、事業者リスクは極めて低いと言えます。 事業者リスクがほぼない事業者には、安心して資産を預けられるメリットがあります。
ALTERNAの評判は？実際に投資してみた感想
2025年1月現在の投資実績です。合計41口（410万円）を投資。
- ALTERNA1号案件「三井物産デジタル証券～日本橋・人形町～」に15口（150万円）
- 「京都・三条」に5口（50万円）
- 「横浜」に5口（50万円）
- 「日本橋」に10口（100万円）
- 「浅草」に1口（10万円）
- 「ホテル・イビス大阪梅田」に5口（50万円）
運用状況は、410万円の投資に対して評価損益が＋162,372円、累計分配金額は＋123,735円となっており、順調に運用されていることが分かります。
デジタル証券に転換されたら、なぜ初日から含み益が発生するのか？
それはALTERNAが投資案件の取得交渉の結果、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているためです。
含み益は確定したものではないですが、現在の鑑定評価額通りの売却ができた際には、売却益として投資家に分配される予定です。
ただ、現在は実際に含み益が出ている状況ですので、ALTERNAの不動産に対する目利き力の高さを実感できました。
今後、鑑定評価額は毎年4月末、10月末の決算期に取得し、その都度公表されるそうです。
最後にALTERNAに実際に投資してみて分かったことは、情報開示力が高く、投資家の疑問にもすぐに答えてくれている印象があり、これが評判の良さに繋がっていると感じました。
投資しているからこそ分かったALTERNAの魅力
不動産クラウドファンディングやデジタル証券は、投資後の管理は基本的に不要ですが、運用中の案件については事業者からレポートが送られてきます。
この運用レポートは、事業者によってレポート内容が異なりますが、ALTERNAは「月次レポート」として案件ごとに詳細にレポートしてくれています。
| タイプ | 内容 |
|---|---|
| レジデンス案件 | 現在の稼働率・物件の入居状況が分かりやすく可視化されており、現在の投資対象物件の状況を一目瞭然に知ることができます。 また収支状況、入出金差額の推移グラフ、運用担当者のコメントも見ることができ、安心して自分が投資した案件を見守ることができます。 |
| ホテル・旅館案件 | レジデンス案件の内容に加えてホテル支配人からのコメントもあり、ホテル内で開催されたイベントの内容と結果も知ることができます。 |
私は多くの事業者の案件に投資しておりますが、投資後にここまで分かりやすく、詳細に運用状況が把握できるのはALTERNAだけだと思います。
月次レポートが公開された際には、メールでお知らせがあり、サイトにログインすればすぐに新しい運用レポートを見ることができることも魅力です。
それぞれの案件が、しっかりと運用されていることが分かり、ALTERNAの情報開示の透明性と信頼性の高さをあらためて感じることができます。
不動産クラファンとデジタル証券は、投資後の管理が不要な点は大きなメリットですが、一方で、すぐには現金化しにくい流動性はデメリットでもあります。
このリスクを低減するには、信頼できる事業者選びが重要な要素となります。
投資後の運用レポートは、事業者を選ぶ際のポイントのひとつとなりますが、実際に投資しないと分からない部分となります。
ALTERNAは、投資後の運用レポートに関してもトップのクオリティを持っており、安心して大切な資金を預けることができる事業者です。
ALTERNA 現在運用中の案件
| 案件 | 想定利回り | 運用期間 |
|---|---|---|
| 日本橋・人形町 | 3.0％ | 58か月 |
| 京都・三条 | 3.6％ | 62か月 |
| 熱海温泉 | 4.0％ | 60か月 |
| 横浜 | 3.5％ | 59か月 |
| 日本橋 | 3.4％ | 61か月 |
| 浅草 | 4.3％ | 60か月 |
| 浅草・まちなか旅館 | 4.0％ | 60か月 |
過去募集案件は、想定利回り平均3.69%、運用期間平均5年（60か月）
対象不動産は、レジデンス（マンション）、ホテル（シティホテル、旅館）があります。
どれも個人で投資することは難しい大型の優良不動産に10万円から投資可能になっています。
運用期間が長いことをリスクに捉える投資家も多いと思いますが、運用期間が長いことにより、2点のメリットがあります。
- 安定したインカムゲイン（家賃収入）に比べ、が長く受け取れる
- 運用期間の中で適切な売却時期を探ることができる
売却可能な期間もあり、不動産クラウドファンディングに比べて、流動性が確保されている点もALTERNAの大きな特徴です。
ALTERNAのまとめと評判
ALTERNAは、ネットで簡単に小額から不動産投資ができる新しい形の金融商品です。
また投資対象の不動産は、三井物産グループがもつ不動産運用のノウハウから厳選した、高い価値を持つ立地に優れた優良物件のみです。
投資対象がマンションの場合は、1室ではなく1棟以上の物件を組み入れていることで空室リスクの軽減になり、安定的な分配金が受け取れる期待ができます。
「不動産STO」や「デジタル証券」と聞くと難しそうですが、投資の仕組み自体は単純で、投資したお金の流れがわかりやすく透明性は高い印象を持ちました。
ALTERNAは堅実な資産運用には最適で、株式や債券投資の分散投資先としても検討できると思いました。この機会に口座開設を検討してみてはいかがでしょう。
- 5大商社のひとつ三井物産（東証プライム/8031）のグループ会社が運営
- 個人では投資することが難しい、立地に優れた大規模物件に小額から投資できる
- デジタル証券（ST）の商品のため、税制は「申告分離課税」が適用される
- 運用期間が5年程度（早期償還の可能性あり）
ALTERNA（オルタナ）の口座開設方法をキャプチャ画像付きで紹介していますので、参考にどうぞ。
トチクモ運営者2名の投資実績
トチクモ運営者2名は、ALTERNAに実際に投資しています。
2名の償還時実績はこちら。
| 投資家 | 分配金 （税引後） |
利回り | 投資金額 | 評価損益 |
|---|---|---|---|---|
| かつさんど FIRE達成、ファンド評価者 |
16万1,215円 | 1.61％ （運用中） |
610万円 | ＋17万3,967円 |
| カブスル クラファン初心者 |
5,812円 | 0.79％ （運用中） |
30万円 | ＋1万4,720円 |
| みーちゃん カブスルの妻 |
0円 | （運用中） | 50万円 | ＋6,168円 |
ALTERNAは三井物産グループがもつ不動産運用のノウハウから厳選した、高い価値を持つ立地に優れた優良物件のみで、堅実な資産運用には最適で、株式や債券投資の分散投資先としても検討できます。
かつさんどはALTERNAに5案件、360万円投資しています。 2024年10月現在の運用状況です。
- 累計分配金額 +8万2,505円
- 保有資産評価額合計 374万9,966円
全て正常に運用され分配金を受け取っており、また約1.04%の含み益が発生している状態です。
これは不動産価値の上昇分であり、ALTERNAが鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため含み益が生じています。
かならず含み益が発生するものではありませんが、ALTERNAの不動産目利き力を実感できる結果となっています。
（最終的な評価損益は、保有するデジタル証券の売却価額によって決定されますので、表示されている評価損益を保証するものではありません）
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.1％。10万円を一年間 預けた場合の利息は100円。
ALTERNAは社会的な信用力もあり、事業者リスクが小さいため、安心して資産運用を任すことができます。
ALTERNAにインタビュー
ALTERNAを運営する、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役 丸野宏之様にインタビューを行わせて頂きました。（2024年3月実施）
運用期間（5年間）のメリットや投資家保護の仕組み、創業の想いなど各種お聞きしています。
不動産クラウドファンディングとの比較についてお伺いします。
ALTERNAの案件は運用期間が大体5年間ですが、不動産クラファンの投資家の中には運用期間が長いとリスクが高くなるのでは？という意見もあります。
運用期間が長いことでメリットはあるのでしょうか？
また、不動産クラウドファンディングには、投資家の元本を守る仕組みとして「優先劣後構造」がありますが、ALTERNAさんにはこれに代わるような投資が投資家を保護する仕組みはありますか？
ALTERNA
不動産クラウドファンディングの投資家から、期間の件についてはたくさんのご質問をいただいております。
運用期間が短い方が気軽にできて、お金が返ってくるのが早いので取り組みやすいのと、期間が長いことでリスクが高いと感じてらっしゃる方も多いと思います。
一方で、不動産運用のプロの目線から言うと、実は運用期間自体は長く取っておいた方が、最後の不動産売却時のリスクを抑えられるというメリットがあります。
これはどういうことかと言うと、不動産は価格が大きく動かない特性はありますが、それでもやはりマーケットの要因により一定の上下はあります。
その中で、売却のタイミングでこちらの希望する価格で売却できない場合が発生してしまうことが不動産投資の最大のリスクの1つかなと思います。
運用期間を長く取ることで、例えば我々ですと5年、もっと長く取ったとするとこの期間の中で、できるだけいいタイミングで売却をさせていただく。
これは必ずこの5年後に売却が行われるわけではなく、我々の判断するいいタイミングで売却させていただくということになるので、出口のタイミングを分散できるメリットがあると思います。
運用期間が長いことは、実は不動産の売却時のリスクの低減に繋るというところがあり、 こだわりを持ってやっています。
とはいえ、手元資金が欲しいという方もいらっしゃると思いますので、まだ完全ではないですが、セカンダリーの仕組みを設けており、一定の制約はあるのですが、売却の申し込みをしていただくことができる形もあります。
2点目ですが、ALTERNAには優先劣後構造が必ずしもあるわけではなく、不安定に見えるところかなと思うのですが、 その分、その不動産自体のクオリティー、立地、築年数、不動産としての間違いのなさにはこだわりを持っております。
ALTERNA（オルタナ）のサービスについては、かつさんどもYoutubeで紹介しています。
Youtube動画の文字起こしも公開しております。