REITは少額から不動産投資ができて安定した分配金がもらえる金融商品

REITは証券取引所に上場している

REIT個別銘柄は、57銘柄が上場しており、REIT全銘柄を対象とした「東証REIT指数」が算出されています。（2024年12月現在）

東証REIT指数はREIT全体の動きを表す指数で、株式のTOPIX（東証株価指数）に相当する指数です。

REITには「投資法人」という名称が付く

上場しているREITの個別銘柄名は、「星野リゾート・リート投資法人」など「投資法人」という名称がつく特徴があります。

投資法人とは、不動産を取得し、運営することを目的とした法人です。

REITは株式に近い仕組みですが、使われる用語に少し違いがあります。
売買単位は「１口」「２口」と数え、株式の配当金にあたる利益は「分配金」と呼びます。

REIT保有者には株式と同じく、出資者の総会（投資主総会）への出席権利や、銘柄により投資主優待（保有施設の割引など）があります。

REITには3種類の投資方法がある

REITには3種類の投資方法があります。

REITに投資する方法は、個別銘柄に直接投資する方法と、REITのETF（上場投資信託）や、REITを対象とした投資信託を購入することで間接的にREITに投資する方法があります。

REITの投資法人が保有する特定の不動産物件に投資したい場合はREIT個別銘柄に投資し、複数のREITに分散投資したいのであれば、ETFか投資信託を購入することで効率的に投資ができます。

REITには「特化型」「複合型」「総合型」がある

REITは大きく分けると次の3タイプになります。

「オフィス特化型」の銘柄は、オフィスビルのみに投資するREIT銘柄となります。（8951 日本ビルファンド投資法人など）

ホテルのみに投資する「ホテル特化型」（8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人など）

「複合型」は、オフィスと商業施設、住宅と物流施設など、2つの用途の物件を組み合わせて運用する銘柄です。（8986 大和証券リビング投資法人など）

「総合型」は、不動産用途を限定せず、オフィス＋住宅＋物流施設など3種類以上の用途に分散投資する銘柄となります。（3462 野村不動産マスターファンド投資法人　など）

「複合型」と「総合型」は、異なる用途の不動産に分散投資することで、特定の不動産市況に影響を受けにくくなり、リスクを軽減できる点がメリットです。その一方で「特化型」に比べると収益率は低くなります。

REITの不動産用途は6種類ある

REITには、投資対象の不動産によってさまざまな種類があります。

大きく分けると、以下の6つのカテゴリがあります。

それぞれ異なるリスクとリターンを持っており、投資家はこれらの特性を理解した上で、自分に合ったREIT銘柄を選ぶことができます。

少額から投資可能

REITの大きな魅力は、少額から不動産投資に参加できることです。

通常、不動産を購入するには数百万円から数千万円の資金が必要ですが、REITでは数万円単位から投資を始めることができます。

これは、複数の投資家が資金を出し合って大規模な不動産を共同で保有するためです。

この仕組みにより、個人投資家でも大規模なオフィスビルやショッピングモールといった物件に投資するチャンスを得られます。

流動性が高い

現物不動産投資では、物件を売却するのに時間がかかることが多いです。

買い手を見つけるのに数カ月以上かかることもあり、急な現金化が難しいというデメリットがあります。

しかし、REITは証券取引所に上場しているため証券口座があれば、株式と同じように市場で売買することができます。

これにより、必要なときにすぐに売却して現金化できるため、投資家にとっては非常に便利です。

高い分配金が得られる

REITは、不動産運用によって得られた収益の90%以上を投資家に分配金として還元することが義務付けられています。

これにより、投資家は定期的に安定した収益を得ることが可能です。通常、REITの分配金利回りは3%～6%程度で、現金預金や国債などの利回りと比べると、非常に高いリターンを期待できます。

また、REITは株式と同じようにキャピタルゲイン（値上がり益）を得ることもできるため、分配金と値上がり益の両方を狙うことができるのが魅力です。

管理の手間がない

現物不動産では、物件の管理やメンテナンス、入居者募集、退去時の対応など、物件の維持管理に手間がかかります。

しかし、REITでは、投資法人や運用会社が不動産の管理をすべて行ってくれるため、投資家は物件の管理をする必要がありません。

これにより、不動産管理の手間や時間を省けるため、初心者や忙しい投資家にとって非常に大きなメリットとなります。

株式投資では株主優待がある銘柄があり人気を集めています。

REIT個別銘柄も、株式同様の仕組みで「投資主優待」を実施する銘柄もあります。

※REITの投資信託・ETFには投資主優待はありません。

株式市場下落時にリスク分散になる

REITは不動産を投資対象としているため、株式市場の値動きに完全に連動しない特性があります。

一般的に、株式市場が下落する局面でも、不動産市場は異なる要因（賃貸需要や物件の稼働率など）に影響を受けるため、REITの価格変動が株式ほど大きくならない場合があります。

この特性により、ポートフォリオにREITを組み込むことで、株式市場の変動リスクを分散させることが可能です。

特に、相場環境が不安定な時期には、REITの安定した分配金は投資全体のリスクを軽減する効果が期待できます。

また、REITはインフレヘッジとしての役割も果たすことがあり、物価上昇時に不動産の価値や賃料が上昇することで、投資家に長期的な収益をもたらす可能性があります。

例えば、過去の金融危機や市場変動の時期を振り返ると、REITは株式市場全体の下落に比べて相対的に安定したパフォーマンスを示したケースも見られます。

このため、分散投資の一環としてREITを取り入れることで、投資ポートフォリオ全体の安定性を高めることができるといえます。

市場リスク

REITは、株式と同様に市場の動向に左右されやすい商品です。

REIT自体は不動産を保有しているため、基本的には不動産市場の動向に連動しますが、株式市場に上場しているため、経済全体の影響を受けやすいです。

特に、不況期や金融市場の混乱時には、REITの価格が大幅に下落することがあります。

例えば、リーマンショックやコロナショックの際には、REIT市場も大きな打撃を受けました。

金利リスク

REITは、不動産を取得する際に多くの場合借入（ローン）を利用します。そのため、金利が上昇すると借入コストが増加し、REITの収益性が低下する可能性があります。

さらに、金利上昇に伴い、REITの分配金利回りが相対的に低く見えるようになるため、投資家の売りが集中し、価格が下がることもあります。

特に、金利上昇局面では、このリスクに注意が必要です。

不動産価値の変動リスク

REITは、不動産を基にした投資商品であるため、不動産の価値が下がった場合、REITの価値も下がることがあります。

例えば、景気が悪化してオフィスの需要が減少したり、商業施設が閉鎖されたりすると、その物件の価値は大幅に低下します。

また、地域や経済の状況によっては、物件の売却が思うように進まないこともあり、これがREITの分配金に影響を与える可能性があります。

信用リスク

REITを運用している投資法人や管理会社の経営状態が悪化した場合、REITの運用に支障が生じる可能性があります。

これにより、分配金が減少したり、REIT自体の価格が下がることがあります。運用会社が健全であるかどうかを見極めることも、REIT投資では重要なポイントです。

投資対象不動産を確認

まず、REITが投資している不動産の種類や立地を確認しましょう。

オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設など、どの種類の不動産に投資しているかによって、リスクとリターンのバランスが異なります。

また、地域の経済状況や成長性も考慮すべきポイントです。

例えば、都心部のオフィスビルは安定した収益が期待できる一方、地方の不動産は空室リスクが高い場合があります。

分配金利回りを比較

REITの魅力の一つである分配金利回りは、投資の重要な要素です。

分配金利回りが高いほど、定期的な収益が多くなるため、利回りの高いREITを選ぶことが基本となります。

ただし、利回りが高いからといってリスクが低いとは限らず、あまりに高い利回りを謳うREITにはリスクが潜んでいることもあるため、注意が必要です。

分散投資を心掛ける

REITは、複数の不動産に分散して投資するため、リスク分散が可能です。

しかし、一つのREITに集中して投資するのではなく、複数のREITを組み合わせることで、さらにリスクを分散させることができます。

例えば、オフィス系REITと住宅系REITを組み合わせることで、景気の変動に対するリスクを抑えることができます。

運用会社や投資法人の実績を見る

REITは、不動産の運用や管理を専門の投資法人や運用会社が行います。

これらの運用会社の実績や信頼性を確認することが重要です。

特に、過去の分配金の支払い状況や、どのような投資方針を取っているかを確認することで、そのREITの信頼性を判断できます。