CRE物流ファンド13号厚木愛川のファンド分析

FUELオンラインファンドで募集しているCRE物流ファンド13号厚木愛川のファンド分析です。

総合評価は★★★ (星3つ)
メザニンローンもLTV79.39%、保証付きで堅い案件。

CRE物流ファンド13号厚木愛川
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CRE物流ファンド13号厚木愛川のファンド概要

投資対象物件 神奈川県愛甲郡愛川町に所在する物流施設(厚木愛川倉庫)
予定利回り 2.2%
予定運用期間 23か月 (長期間)
募集額 5,000万円
運用開始日 2022年3月31日
運用終了日 2024年3月29日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月24日 19:00 ~3月29日 15:00
募集方式 先着方式
最低投資金額 10,000円 (1口)

調達実績

2022年3月24日に募集を開始した「CRE物流ファンド13号厚木愛川」のファンドの調達実績です。

調達金額 87,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CRE物流ファンド13号厚木愛川のファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り2.2%はCRE案件の中で一番低い利回り
運用期間 ★★☆ 23か月と長期間運用で好き嫌いが分かれる
プロジェクト内容 ★★★ マスターリース契約、CREの保証付き
物件立地 ★★☆ 圏央道「相模原愛川」ICより約4.4km
相模線「番田」駅より約5.0km
物件内容 ★★☆ 神奈川県の県央北部、工業専用地域の物流施設
総合評価 ★★★ メザニンローンもLTV79.39%、保証付きで堅い案件

利回りはCREの中では過去一番低い

FUELオンラインには、CREの他にも高島屋、シノケン、ディア・ライフなどが参画しています。

物流施設に特化するCREのファンドは、FUELオンラインの中心的な存在で、過去募集案件は利回り2.3%~3%でした。

今回は、下限を下回り2.2%と過去一番低い利回りのファンドとなりました。

今回のファンドは「CRE物流ファンド10号厚木愛川」と同じ対象物件で、リファイナンスの案件です。
以前は運用期間12か月、利回り2.5%での募集でした。

運用期間は23か月と長期間運用

一般的に不動産クラウドファンディングにおいて、運用期間が長くなると、リスクは高くなります。

運用期間中には、天災も含め何らかの問題が起こる可能性があり、その対象期間が長いということは不確実性が高くなるという考え方があります。

一方で、正常に安定した運用ができるファンドであれば、長期間に渡り分配金が得られるというメリットがあります。

投資家のリスクを軽減する仕組みあり

CRE物流ファンド13号厚木愛川は、CREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結しており、賃料収入の安定性を確保しています。

また、CREの保証付きであり、投資家の元本毀損リスクを低減しています。

この2つの仕組みにより、長期間の運用でも安定した収入が得られるファンドだと思います。

CRE物流ファンド13号厚木愛川の総合評価  ★★★

かつさんど

今回のファンドはメザニンローンのため、シニアローンに劣後します。

対象物件の倉庫の評価額は199百万円、シニアローンが71百万円、投資家のメザニンローンが87百万円の募集で、LTVは79.39%と算出しました。返済順位も第2順位でリスクは高くないと考えます。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンは、シニアローンに劣後する借入れとなります。

CREは物流施設、物流投資に特化しており、充分な実績と目利き力があります。

業績も右肩上がりで財務状況も良好なため、運用期間中の事業者リスクは極めて低いと思います。
個人的には物流施設はオフィスよりもリスクは低いと考えています。

マスターリース契約とCREによる保証付きで、LTV80%以下、長期間運用ですが評価は3つ星です。

今回、先着方式での募集のため、私は積極的に参加する予定です。

FUELオンラインファンド
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(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

カブスルは、投資期間が長いため、パスします。(主戦場が株式投資市場のため)

かつさんどさんのおっしゃる通り、安定的なファンドであれば、分配金を6か月毎にいただけるというメリットがあります。(初回は2022年8月を予定)

FUELオンラインファンド
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