GALA FUNDING #18(渋谷南平台)のファンド分析

GALA FUNDINGで募集しているGALA FUNDING #18(渋谷南平台)のファンド分析です。

総合評価は★★★ (星3つ)
投資対象物件は償還実績あり、問題なく運用できる可能性が高いファンド。

GALA FUNDING #18(渋谷南平台)
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

GALA FUNDING #18(渋谷南平台)のファンド概要

投資対象物件 東京都渋谷区南平台町の区分マンションの1室
地域 東京都
予定利回り 3.0%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 4,389万円
運用期間 2024年8月1日~
2025年1月31日
分配日 2025年2月上旬

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 7月12日 12:00 ~7月16日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「GALA FUNDING #18(渋谷南平台)」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.0% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年7月12日に募集を開始した「GALA FUNDING #18(渋谷南平台)」のファンドの調達実績です。

調達金額 43,890,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

GALA FUNDING #18(渋谷南平台)のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り3.0%は低めの利回りも安全性に優れたファンド
運用期間 ★★★ 運用期間は6か月と短期間でリスクは限定的
プロジェクト
内容
★★★ 自社物件、インカム型、劣後出資割合30%と投資条件は良好
物件立地 ★★★ JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「渋谷」駅まで徒歩8分 、京王井の頭線「渋谷」駅まで徒歩6分 他
物件内容 ★★☆ 東京都渋谷区、築11年、鉄筋コンクリート造 地上15階、40.21㎡(1LDK)
総合評価 ★★★ 投資対象物件は償還実績あり、問題なく運用できる可能性が高いファンド

想定利回り3.0%は低めの利回り

GALA FUNDINGは今回の募集で、サービス開始以来18本目のファンドです。

過去のファンドは3.0%~5.0%の想定利回りで、運用期間は固定の6か月間となっています。

6か月間の短期運用で、不確実なことが起こるリスクは軽減されています。

不動産クラウドファンディングは、運用期間があらかじめ決まっていることで資金計画が容易になるメリットがあります。

低めの利回りですが、ファンド内容と事業者としてのGALA FUNDINGの信頼性から、今回の想定利回り3.0%でも十分に投資する価値のあるファンドと評価します。

劣後出資割合が30%あり、投資家のリスクを十分に低減している

GALA FUNDINGは投資家のリスクを低減する仕組みである「優先劣後方式」を取り入れています。

今回のファンドも劣後出資割合が30%あります。

最近の劣後出資割合は5%~10%前後の事業者が多い中、30%の劣後出資は安全性が高いと評価できます。

今回のファンドは、6か月の短期間運用と30%の劣後出資で、投資家のリスクは限定的と考えることができます。

高価値な渋谷区の物件が短期間に30%不動産価値が下がるという事態が起こることは、現状の市場の中では極めて低い確率と考えられます。

ファンドの運用期間中に空室や修繕費の発生によりファンドの収益が減少した場合や、
物件売却時に売却価格が出資総額を下回った場合にも、劣後出資割合分までの損失は劣後出資者であるFJネクストホールディングスが負担します。
これにより、損失が劣後出資額以内であれば、投資家の優先出資元本は毀損しません

家賃収入のみ分配原資となる【インカムゲイン型ファンド】は安全性が高い

予定分配率 年利3.0%の内訳は、キャピタルゲイン 0%、インカムゲイン 100%となっています。

つまり賃料収入のみが分配原資になり将来の売却利益の還元を想定していないため、不動産価格変動の影響を受けにくく、投資家のリスクは低いと評価します。

また自社の所有物件で、管理会社もグループ会社(エフ・ジェー・コミュニティ)のため容易に管理履歴も把握でき、問題が起こった際も早急に対応ができる利点もあります。

私はインカムゲイン型ファンドはキャピタルゲイン想定のファンドよりリスクが低いと考えており、確実性が高く、スキームも簡単で分かりやすいため、不動産クラウドファンディング投資初心者にもお勧めです。

償還済みの#4と同じ対象、高価値な都心6区(渋谷区)物件

今回のGALA FUNDING #18(渋谷南平台)は、東京都渋谷区南平台に位置する高級マンションの1室が投資対象となっています。

#4と同じ物件と部屋になっています。

GALA FUNDINGは、自社が所有する都内の高級物件に特化したファンド組成が特徴です。

FJネクスト社が開発・運営する「ガーラマンションシリーズ」は、ブランディング戦略やグループ一体となったきめ細かい管理サポートで、高い入居率を実現しています。

賃貸仲介サイトなどで該当物件の月額平均賃料と過去の中古販売履歴を算出しました。

  • 投資対象物件の月額平均賃料は11万6,000円ほど
  • 投資対象物件の過去の売買価格平均は2,980万円ほど(1Kの間取りの売買履歴のみ確認)

物件名称や詳細については投資家向け情報で、第三者への提供ができない規則のため書くことができません。
GALA FUNDING公式HPにログインして、物件詳細などをお確かめください。

GALA FUNDING #18(渋谷南平台)の総合評価  ★★★

かつさんど

GALA FUNDING #18(渋谷南平台)は、償還・分配済みの#4と同じ物件と部屋になっています。

過去に償還実績のある物件は、今回も無事に運用できる可能性が高いと考えることができます。

GALA FUNDINGは劣後出資割合が30%あるため、投資家のリスクを十分に低減しています。

さらに今回は、高価値な都心6区と言われる渋谷区の物件で、この物件が運用期間中に30%値下がりする可能性は極めて低いと思います。

評価は最高点の3つ星です。

なお募集は抽選方式で、上限100万円です。

私は上限で抽選参加する予定です。


GALA FUNDINGは、不動産クラウドファンディング投資を始める際に、安全性の面からも検討できる事業者のひとつです。



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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
6/19
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.0% 6ヶ月 3,906 神奈川県
4/23
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.0% 6ヶ月 5,229 東京都
3/19
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3.0% 6ヶ月 5,642 東京都
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3.0% 6ヶ月 5,859 東京都
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事業者:GALA FUNDING
3.0% 6ヶ月 2,261 東京都

GALA FUNDINGの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、GALA FUNDINGでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2024.6.6時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
GALA FUNDING #5(日本橋浜町)【償還】 6ヶ月 3.5% 30万円 かつさんど
GALA FUNDING #8(東麻布) 6ヶ月 3.5% 50万円 かつさんど
GALA FUNDING #9(白金高輪) 6ヶ月 3.3% 50万円 かつさんど
GALA FUNDING #11(新宿) 6ヶ月 3.0% 40万円 かつさんど
GALA FUNDING #14(東麻布) 6ヶ月 3.0% 100万円 かつさんど
GALA FUNDING #17(みなとみらい) 6ヶ月 3.0% 100万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円