ALTERNAインタビュー文字おこし

よろしくお願いいたします。
現在、三井物産デジタル・アセットマネジメントの取締役をやらせていただいております丸野と申します。

この会社は約4年前に設立しまして、 その立ち上げの頃からミッション実現に向けて熱い思いを持って取り組んでおります。

はい、ご質問ありがとうございます。
デジタル証券は、今まで機関投資家しか投資機会のなかった、例えば大型不動産やインフラの資産などに個人の方が1口10万円からの少額で投資できる商品になっております。

「安定資産」は、我々が提唱しているカテゴリーになるのですが、株式は株価が大きく変動するという特徴がありますが、大型の不動産やインフラは、実際それを利用している方、賃貸している方がいます。

そこから安定したキャッシュフローが入ってくる前提があるので、大きな価格変動が基本的にはありません。
もちろん全く動かないことではないですが、大きく変動しないという特性を持っています。

運用中に安定したキャッシュフローが期待できるというところと、価格の変動リスクがそこまで大きくないというところが安定した特徴かなと思っています。

まさにこの会社の立ち上げの思いに繋がるお話です。
私自身、元々業界としては違うところにいたので、投資についてよく知らないところから会社をスタートしています。

その中で、日本で個人の金融資産は2000兆円で、そのうちの1000兆円が現預金として眠っていると言われています。
先進国の中で見ても預金比率は非常に高く、投資に向けられている比率は先進国の中では低いと言われています。
「老後2000万円問題」のような形で、資産運用は必須であるというところは社会問題になっています。

この解決をどうやったらできるのか？ということをずっと考えていました。

その中で我々の仮説の1つが、やはり投資って聞くと思い浮かぶのが、株式など価格変動リスクがあるものなんですよね。 うまくいけばリターンが多く得られるのですが、ダウンサイドになった時に損失リスクが高いものになると、手が出しづらいという心理的なハードルがあるかなと。

一方で、先ほどご紹介させていただいたような安定資産は、価格の変動リスクはそこまで大きくないので、普段あまり投資なさらない方にも、取り組んでいただけるような商品だと思っています。

不動産クラウドファンディングの投資家から、期間の件についてはたくさんのご質問をいただいております。

運用期間が短い方が気軽にできて、お金が返ってくるのが早いので取り組みやすいのと、期間が長いことでリスクが高いと感じてらっしゃる方も多いと思います。

一方で、不動産運用のプロの目線から言うと、実は運用期間自体は長く取っておいた方が、最後の不動産売却時のリスクを抑えられるというメリットがあります。
これはどういうことかと言うと、不動産は価格が大きく動かない特性はありますが、それでもやはりマーケットの要因により一定の上下はあります。

その中で、売却のタイミングでこちらの希望する価格で売却できない場合が発生してしまうことが不動産投資の最大のリスクの1つかなと思います。
運用期間を長く取ることで、例えば我々ですと5年、もっと長く取ったとするとこの期間の中で、できるだけいいタイミングで売却をさせていただく。
これは必ずこの5年後に売却が行われるわけではなく、我々の判断するいいタイミングで売却させていただくということになるので、出口のタイミングを分散できるメリットがあると思います。

運用期間が長いことは、実は不動産の売却時のリスクの低減に繋るというところがあり、 こだわりを持ってやっています。

とはいえ、手元資金が欲しいという方もいらっしゃると思いますので、まだ完全ではないですが、セカンダリーの仕組みを設けており、一定の制約はあるのですが、売却の申し込みをしていただくことができる形もあります。

2点目ですが、ALTERNAには優先劣後構造が必ずしもあるわけではなく、不安定に見えるところかなと思うのですが、 その分、その不動産自体のクオリティー、立地、築年数、不動産としての間違いのなさにはこだわりを持っております。

ありがたいことに、我々はたくさんのファンドを組成しておりますので、 プロのマーケットの中で多くの情報をいただける立場になっております。

その中で、よく不動産の取引の中で「千三つ」と言うのですが1000件の情報が入って実際にファンド化できるのは3つぐらい、0.3％ですかね。
実際調べてみたのですが、大体それぐらいの数字になりました。 その中で厳選しております。
選定基準ですが、これは不動産の種類によりまして、例えば住宅（レジデンス）物件ですと、都心の中でもエリアとして有力と言われる、都心3区のものが中心になっており、築年数に関しても、新築か築2、3年のものの取り扱いが中心になっています。

また規模感にもこだわっておりまして、例えば3部屋のアパートと100部屋のマンションを比較すると、規模が大きい方が全体の稼働としては安定しています。

一定の規模感を持っていて、テナントの分散効果があるところがレジデンスのポイントだと思います。
その他には、我々はホテル案件を取り扱っていますが、人気観光地のインバウンドや国内旅行も含めて知名度の高いところを中心に案件にしております。
過去取り扱った案件では、京都、熱海、浅草があり、立地が良い点がポイントだと思います。

さすがです。

まずクオリティーは、REITさんも我々も厳選しているので、不動産のクオリティーは遜色ないと思っています。

違いとしましては、 価格の変動性と売買のしやすさの部分ですね。
ここは投資家のお好みが分かれるとして、基本的にREITはいつでも取引できるというところがメリットですが、価格変動は大きいです。
過去のインデックス指標を見ても、株よりも変動している期間もあります。

利回りの部分は投資口価格によって変わる部分ではありますが、大体同じぐらいだと思います。
（REIT分配金利回り4.5％、ALTERNA浅草案件4.3％）

REITは、複数の物件が1つのファンドに入っているので、それによって分散が効いているとみることができます。一方で、「この不動産はいいけど、この不動産はあまりいいと思ってない」ところが全部入っているというのもREITの特徴かなと思っています。

REITが幕の内弁当で、デジタル証券は自分の好きなハンバーグとかというイメージですね。
お好みでご自身のポートフォリオを組んでいただけるところも特徴の違いだと思います。

金利状況は、まさに気にされている方が多いと思うのですが、足元で起こっている状況を考えると、むしろ先に家賃が上がってきている感があります。
すでにALTERNAに投資されているお客様には、毎月投資対象のレポートをお送りしていますが、家賃上昇が見て取れます。

仮に借入れ金利が上昇しても、その分入ってくる家賃が増加していることが、実際足元に起きていますし、今後も期待できるかなと思っていますので、 必ずしもマイナスの影響だけではないと感じています。

まず、ファンドの募集は、大体月1本ぐらいのペースで今後はやっていきたいなと思っています。2023年は2か月に1本ぐらいのペースでしたが、ペースアップさせていただくような形で考えています。もっと案件を出して欲しいという意見を多くいただいています。
社内の体制含めて準備が整ってきておりますので、少しずつペースアップしていけるよう頑張ります。

2点目の投資対象に関しましては、 今後はレジデンスやホテル以外も多様化していきますというのが結論です。
具体的には、ALTERNA上ではなく他の証券会社さんですでに取り組んでいる「那須ガーデンアウトレット」のような商業施設などにも参入していきたいと思っています。

また不動産以外の様々なインフラアセットも、ぜひALTERNAで扱っていきたいです。

これに関しては、並々ならぬ思いでやっておりまして、いわゆる資産運用会社は金融商品を作る立場、証券会社はそれをお客様に提供し販売する立場と分かれているのが金融業界の常識なんですよね。
商品を作るポジションですと、最終的にお客様がどういう風に考えて、どのようなところを気に入っていただけるという深いニーズ把握が困難だなと感じました。

そこで、個人投資家の皆さんと直接接点を持って、 情報発信も含めてさせていただいて、その中でフィードバックをいただきながら、商品組成に生かしていきたいと思ったからです。
実際、去年の5月にALTERNAをローンチして、いろんなお客様に対応させていただく中で、本当にここの部分は間違ってなかったという風に感じているところです。

ご覧いただきましてありがとうございます。

我々のALTERNAを利用されているお客様は、現状は株式投資をやってらっしゃる方が多いです。株式投資以外の選択肢を増やしていこうとする中で、分散投資の一環として不動産に興味を持たれた場合、現物不動産だと非常に大きい規模の投資が必要になります。

REITだと株式との商品性の違いもなかなか出ない場面もあると思うのですけど、その中で分散投資の選択肢として、「ALTERNA良いじゃないか」と思っていただけている方は結構いらっしゃると感じております。

もう1点は、我々のお客様は約9割が投資経験のある方なのですが、一方で、1割ほどは実は投資ご経験がなくて、ALTERNAで初めて資産運用を始めたというお客様もいらっしゃいます。

このお客様になぜALTERNAを始めていただいかをお聞きしたところ、色々なご意見があったのですが、やはり価格の変動がそこまで大きくなくて、安心して始められるというところが1つの安心材料になっているのかなっていうところを改めて感じました。

ぜひALTERNAのサイトをチェックしていただけると幸いでございます。