カージェ文京千石・ジニア浅草のファンド分析
bitREALTYで募集しているカージェ文京千石・ジニア浅草のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
物件は問題なしもジュニアローンが懸念材料か？。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
カージェ文京千石・ジニア浅草のファンド概要
| 投資対象物件 | 東京都内 新築マンション2棟 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 3.4％ |
| 予定運用期間 | 9か月 （中期間） |
| 募集額 | 2億5,130万円 |
| 運用期間 | 2021年12月2日～ 2022年8月31日 |
| 償還予定日 | 2022年9月5日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 11月19日 ～11月22日 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「カージェ文京千石・ジニア浅草」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：3.4％ 、 予定運用期間：9か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
カージェ文京千石・ジニア浅草のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 予定利回り3.4％は平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | ９か月と中期間運用だが新築のためリスクは低い |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 東京都内新築レジデンスだがジュニアローンに注意 |
| 物件立地 | ★★★ | 駅から比較的近く、都心へのアクセスも良い |
| 物件内容 | ★★★ | 都内新築の中規模物件２棟で不動産価値は高い |
| 総合評価 | ★★☆ | 物件は問題なしもジュニアローンが懸念材料か？ |
3.4％は平均的な利回り
bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0％～3.6％、直近の募集ファンドは3.5％前後であり、3.4％は平均的な利回りと言えます。
3か月ぶりのファンド募集で注目度が高いファンドと予測します。
運用期間は中期間
予定運用期間は9か月と、こちらもbitREALTYでは平均的な運用期間です。
都内新築物件なのでこの間に大幅な評価価値の下落は考えにくいです。
もちろん災害リスクはありますが、これは投資全般にあるリスクです。
立地、物件内容も良好
2棟とも東京都内の新築物件で立地も良く、都心へのアクセスも良好で特筆する問題事項は見当たりません。
カージェ文京千石は、1Kから2LDKの間取りで家賃は109,000円から252,000円、ジニア浅草は、１LDKから３LDKの間取りで家賃は111,000円から218,000円で仲介サイトにて募集されています。
どちらも高級物件に該当し、評価価値の高い不動産といえます。
問題はジュニアローンということ
今回のファンド内容で注意する点は、ジュニアローンのファンドということです。
ジュニアローンとは不動産投資でよく用いられる資金調達の種類で、通常のローンよりもリスクが高くなる傾向があります。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりジュニアローンはシニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。
今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーの金融機関、その後ジュニアレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
カージェ文京千石・ジニア浅草の総合評価 ★★★
都内の新築マンション2棟に関しては優良物件で特に問題がありませんが、ジュニアローンのファンドという点で判断が分かれそうです。
ジュニアローンでリスクが高いのに3.4％の低利回りととるか、この優良物件で3.4％の利回りを得られるチャンスと捉えるかの違いだと思います。
不動産評価に対する貸付額（LTV）を計算すると、カージェ文京千石が1,770百万円、ジニア浅草が2,120百万円で、合計3,890百万円の評価額です。
シニアローン2,260百万円、メザニンローン350百万円、ジュニアローン（今回の募集ファンド）が300百万円、ジュニアローンまでの合計貸付額は2,910百万円となり、LTVは74.8％となります。
私はLTV80％以下なので、ジュニアローンとは言え極端に高いリスクがある案件だとは認識していません。
bitREALTYの持つ信頼性から考えても、個人的にはぜひ投資したいと思うファンドです。
カブスルの一言
かつさんどさんが独自に「LTVの計算」まで行って評価しているファンドです。
（不動産の担保価値に対する借入金額の割合のことで低いほど安全性が高い）
今回はジュニアローンについて勉強できました。返済の優先順位も。
- ジュニアローンでリスクが高いのに3.4％の低利回りととるか？
- この優良物件で3.4％の利回りを得られるチャンスと捉えるか？
という分析でしたが、不動産初心者のカブスルは良くわからないので、
- 投資すると宣言している、かつさんどさんにBETするか？（乗るか？）
の判断になります。
そして、かつさんどさんを信頼しているカブスルは、少しだけ参加してみよう！と思っていましたが、bitREALTYに口座開設しておりませんでした（苦笑）
本日は17日（水）。募集は22日までと間に合いそうにないので、今回はスルー致します！
みんなの評価とコメント
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bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
|||
| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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