センチュリー尾山台グレイス：ローンファンドのファンド分析
bitREALTYで募集しているセンチュリー尾山台グレイス：ローンファンドのファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
対象物件は償還実績あり、リスクは限定的で投資したいファンドと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
センチュリー尾山台グレイス：ローンファンドのファンド概要
| 投資対象物件 | センチュリー尾山台グレイス |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 3.2％ |
| 予定運用期間 | 10か月 （中期間） |
| 募集額 | 1億160万円 |
| 運用期間 | 2023年4月6日～ 2024年1月31日 |
| 償還予定日 | 2024年2月5日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 3月17日 12:00 ～3月23日 18:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：3.2％ 、 予定運用期間：10か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年3月17日に募集を開始した「センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 291,600,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
センチュリー尾山台グレイス：ローンファンドのファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り3.2%はレジデンス案件では平均的利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 運用期間は中期間の10か月でリスクは限定的 |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 第三順位のメザニンローン、LTVは68.8% |
| 物件立地 | ★☆☆ | 東急大井町線「尾山台」駅 徒歩約15分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 2022年11月竣工RC造5階建て、総戸数58戸、稼働率は57.7％ |
| 総合評価 | ★★☆ | 対象物件は償還実績あり、リスクは限定的で投資したいファンドと評価 |
想定利回り3.2%はbitREALTYのレジデンス案件では平均的利回り
bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0％から3.6％です。
直近レジデンス案件は3.0％を下回る低利回りの案件でした。
今回は3.2%とレジデンス案件としては平均的な想定利回りになっています。
運用期間は中期間の10か月、過去に償還実績のある対象物件
予定運用期間は10か月で、トチクモでは中期間に分類されます。
bitREALTYのファンドの中では比較的短めの運用期間です。
ファンド対象物件の東京都世田谷区に位置する「センチュリー尾山台ルミナス」は、過去にもファンド対象になっており、償還実績があります。
償還実績がある物件が対象のファンドは、今回も問題なく運用できる可能性が高いと考えることができるため、投資判断しやすいメリットがあります。
第三順位のメザニンローンでLTVは68.8%、マスターリース契約はバススルー型
今回のファンドは第一、第二順位のシニアローンに劣後する第三順位のメザニンローンで、LTVは68.8％です。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりジュニアローンは、シニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。
万が一デフォルトが起こった場合、2つのシニアレンダーから回収資金が支払われ、次に第3順位のメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
東急住宅リースのパススルー型マスターリース契約があります。
（従来型マスターリースが毎月一定の賃料が保証されるのに対し、バススルー型は受け取れる額は従来型よりも多いですが、空室に関しては保証されません。）
世田谷区築1年、総戸数58戸、稼働率は57.7％
センチュリー尾山台ルミナスは、１SLDK22万円から3LDK24万9千円の月額賃料で仲介サイトにて募集されています。
高級物件の仲介サイトにも掲載されており、若干駅からは遠いですが、都内のほぼ新築で価値の高い物件と評価できます。
2023年2月12日現在の、入居申込に基づいて算出した稼働率は57.7%となります。
稼働率がもう少し高いとより投資しやすくなると思います。
センチュリー尾山台グレイス：ローンファンドの総合評価 ★★☆
bitREALTYから久しぶりにレジデンスファンドの募集です。
想定利回り3.2%は比較的低利回りで、第三順位のメザニンローンですが、事業者の信頼性を考えると投資したいファンドだと評価します。
個人で都内の高級物件に投資する場合、資金的なハードルはかなり高いですが、不動産クラウドファンディングの仕組みを利用することで少額から投資ができることは個人投資家にとってはチャンスと言えます。
私は同じ対象物件のファンドに投資していましたが、償還されたため、今回再投資する予定です。
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
|||
| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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