ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンドのファンド分析

bitREALTYで募集しているジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンドのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
LTVは高めも価値のある物件に投資できるファンドと評価。

ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンドのファンド概要

投資対象物件 ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス
地域 東京都
予定利回り 3.2%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 2億150万円
運用開始日 2022年8月1日
運用終了日 2023年1月31日
償還予定日 2022年11月7日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 7月11日 12:00 ~7月15日 18:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 100,000円 (10,000円 × 10口)

調達実績

2022年7月11日に募集を開始した「ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド」のファンドの調達実績です。

調達金額 291,500,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンドのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り3.2%はレジデンス案件では平均的利回り
運用期間 ★★★ 運用期間は6か月でリスクは限定的
プロジェクト内容 ★★☆ 第三順位のメザニンローン、LTVは81.3%
物件立地 ★★☆ ①東急目黒線「不動前」駅から徒歩7分 ②東急大井町線「尾山台」駅から徒歩14分
物件内容 ★★☆ ①総戸数は62戸、2022年1月竣工の新築 ②総戸数46戸、2022年2月竣工の新築
総合評価 ★★☆ LTVは高めも価値のある物件に投資できるファンドと評価

想定利回り3.2%はレジデンス案件では平均的利回り

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%から3.6%です。

直近レジデンス案件は3.0%を下回る低利回りの案件でした。

今回は3.2%と平均的な想定利回りになっています。

運用期間は6か月、投資対象は2物件

予定運用期間は6か月で、トチクモでは短期間に分類されます。

bitREALTYのファンドの中では比較的短めの運用期間です。

東京都品川区西五反田「ジニア不動前」と東京都世田谷区「センチュリー尾山台ルミナス」の2物件を対象とするファンドとなります。

複数の物件を対象とするファンドは、好き嫌いが分かれるかもしれませんが、1つのファンドで分散投資がされていると考えることもできると思います。

第三順位のメザニンローンでLTVは81.3%、マスターリース契約はバススルー型

第三順位のメザニンローンで、LTVは81.3%と目安である80%を超えています。

今回のファンドでは万が一デフォルトが起こった場合、2つのシニアレンダーから回収資金が支払われ、次に第3順位のメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

2物件とも、東急住宅リースのパススルー型マスターリース契約があります。

(従来型マスターリースが毎月一定の賃料が保証されるのに対し、バススルー型は受け取れる額は従来型よりも多いですが、空室に関しては保証されません。)

2物件とも都内新築で価値のある物件

ジニア不動前は8.6万円から19.1万円、センチュリー尾山台ルミナスは23.8万から25万円で仲介サイトで募集されています。

画像を見る限り、どちらも高級な造りの価値のある建物と評価できそうです。

ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンドの総合評価  ★★☆

かつさんど

価値のある都内新築2物件に分散投資でき、運用期間は6か月と短めでリスクは低く、事業者のbitREALTYの信用力も加味すると投資したいファンドだと感じました。

ファンドとしての投資を考えると、新築だから良くて、築古だから悪いわけではありません。

しかし、普段個人では投資できないような価値の高い物件に分散して投資できることはクラウドファンデイング投資の魅力のひとつと言えます。

個人的に好きな感じの建物なので、私は今回投資する予定です。

不動産クラファン初心者の一言

カブスル

bitREALTYには、「北海道ヘルスケア3物件」に投資中。

今回は投資期間が6か月と短く、利回りも3%を超えているので投資してみようと思います。

募集は早いもの勝ちの先着方式。
前日にお知らせが来る不動産クラウドファンディングのメール通知システムは便利かと思います。

個人的には先着方式よりも抽選方式の方が平等感があって好きです。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
5/31
★☆☆
事業者:bitREALTY
2.9% 7ヶ月 27,360 東京都
4/8
★★☆
事業者:bitREALTY
3.6% 11ヶ月 33,200 北海道
3/24
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 13ヶ月 18,550 東京都
2/28
★★☆
事業者:bitREALTY
2.8% 10ヶ月 24,150 東京都
2/28
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 11ヶ月 15,040 東京都

bitREALTYの投資実績

トチクモ運営者2名の、bitREALTYでの投資実績です。

2022.10.12時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド【償還】 6ヶ月 3.2% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド 11ヶ月 3.6% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円