レム六本木ビル:第10回ローンファンドのファンド分析

bitREALTYで募集しているレム六本木ビル:第10回ローンファンドのファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
物件は問題なしもホテル案件は不透明な部分が多い。

かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

レム六本木ビル:第10回ローンファンドのファンド概要

投資対象物件 都内ホテル及び商業ビル
地域 東京都
予定利回り 3.3%
予定運用期間 11か月 (中期間)
募集額 1億5,040万円
運用期間 2022年2月28日~
2023年1月31日
償還予定日 2023年2月28日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 1月26日 12:00 ~2月10日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 1,000,000円 (100,000円 × 10口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「レム六本木ビル:第10回ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.3% 、 予定運用期間:11か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2022年1月26日に募集を開始した「レム六本木ビル:第10回ローンファンド」のファンドの調達実績です。

募集額 150,400,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

レム六本木ビル:第10回ローンファンドのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り3.3%は平均的
運用期間 ★☆☆ 11か月の運用期間だが、コロナの影響を受けやすい
プロジェクト
内容
★☆☆ ジュニアローンでホテル案件とリスクあり
物件立地 ★★★ 六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーション
物件内容 ★★☆ 阪急阪神第一ホテルグループが運営するホテル
総合評価 ★☆☆ 物件は問題なしもホテル案件は不透明な部分が多い

3.4%は平均的な利回り

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%~3.6%、直近の募集ファンドは3.5%前後であり、3.3%は平均的な利回りと言えます。

運用期間は中期間

bitREALTYでは平均的な運用期間です。

この期間にコロナウイルスの状況が読めないため、ホテルへの影響がどの程度あるのかも予測できません。
コロナの状況がコントロールできない以上、リスクは高いと言えます。

立地は良好

六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドです。

コロナウイルス感染拡大後の期間を含めて、直近の2021年12月末時点までの借入人(合同会社RRB)からの利息の支払いは正常に行われているそうです。

物件に関しては好物件と言えます。
コロナがなければぜひ投資したいファンドです。

ジュニアローンでLTV84.6%と不安点あり

今回のファンド内容で注意する点は、ジュニアローンのファンドということです。

ジュニアローンとは不動産投資でよく用いられる資金調達の種類で、通常のローンよりもリスクが高くなる傾向があります。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。

つまりジュニアローンはシニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーの金融機関、その後ジュニアレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

このジュニアローンのLTV(当初融資総額対比)は84.6%
LTV80%以上でリスクは低くないと言えます。

レム六本木ビル:第10回ローンファンドの総合評価  ★☆☆

かつさんど

レム六本木ファンドは償還実績もあり、通常であれば投資を前向きに検討したい案件です。

ジュニアローンでLTVが高くても、そのリスクを上回るだけの信頼性がbitREALTYにはあると思います。

しかし今回はタイミングが悪いと思います。
投資においては、タイミングという要素も重要です。

OwnersBookの大阪ホテル案件が支払い遅延のリリースがあり、今後のホテルの運営状況に関してはリスクがあると判断せざるを得ません

またコロナウイルスのオミクロン株による感染拡大が急激に起こっている状況での募集となりました。

おそらくコロナの影響があっても、問題なく運用できるだけの内容という見方もありますが、私はリスクを回避して投資を見送りたい案件だと感じました。

カブスルの一言

カブスル

かつさんどさんから、ホテル案件が支払い遅延が発生していると、先日教えて頂きました。

コロナ禍の影響をうけやすい、かつジュニアローンということで、カブスルは見送ろうかなと思います。

最近の不動産クラファン案件。
これ、どうかな・・?という案件でも、募集案件はどれも資金を集めているようです。

株式市場も不調ですし、もしかしたらそういった投資資金も流れてきているのかもしれませんね~。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/2
★★☆
事業者:bitREALTY
3.4% 9ヶ月 25,130 東京都

bitREALTYの投資実績

トチクモ運営者2名の、bitREALTYでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.4.11時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド【償還】 6ヶ月 3.2% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド【償還】 11ヶ月 3.6% 10万円 カブスル
センチュリー尾山台グレイス:ローンファンド 10ヶ月 3.2% 100万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円