ファンド39号のファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

プレサンスNEXTとプレファンについて

プレファンを運営するプレサンスNEXTは、2024年の分譲マンション供給戸数ランキングで全国2位を獲得したプレサンスコーポレーションの100％子会社です。

プレサンスコーポレーションは1997年創業、プレサンスNEXTは2008年創業と、いずれも長い事業実績を持っています。

プレファンの最大の特徴は、自社開発・自社管理のプレサンスマンションに特化している点です。

物件の開発から管理まで一貫して行っているため、建築前の情報を含めた物件の詳細を熟知しており、より自信を持って投資家に提案できる商品を厳選しています。

また、プレサンスグループは25,000戸以上の管理戸数と99.8%以上の高い入居率を誇っています（2025年3月末時点・公式情報より）。

長期維持に特化した賃貸管理の専門チームが社内にあり、この高い入居率がクラウドファンディングの安定した利回りを支えています。

その結果、クラウドファンディング開始以降、元本割れ0件という実績を維持しています。

想定利回り4.04%と183日の短期運用

ファンド39号の想定利回りは4.04%（年換算）です。

前号のファンド38号（3.9%）からわずかに上昇しており、インカム型ファンドとして標準〜やや高めの水準といえます。プレサンスグループの信頼性と元本割れ0件の実績を考慮すると、リスクとリターンのバランスが取れた設定です。

運用期間は183日（約6ヶ月）と短期設定になっており、長期間の資金拘束を避けたい投資家にとって取り組みやすい期間です。

短期運用のメリットは、市況変動リスクを抑えられる点と、資金の回転効率を高められる点にあります。

優先劣後構造による投資家保護

プレファンでは優先劣後構造を採用しており、投資家保護の仕組みが整っています。

優先劣後構造とは、運用開始時より不動産の評価額が下落した場合でも、劣後出資金額以上下落しない限り、投資家（優先出資者）にマイナスが発生しない仕組みです。

ファンド39号の出資構成は、出資総額1億円のうち、優先出資（投資家）が9,000万円（90%）、劣後出資（事業者）が1,000万円（10%）となっています。

損失が発生した場合、まず劣後出資者であるプレサンスNEXTが損失を負担し、その範囲内であれば投資家の元本は毀損しません。

大阪市内好立地の5物件に分散投資

投資対象は、大阪市内に位置する5物件の賃貸マンションです。

プレサンス北浜パレスは大阪市中央区道修町一丁目に位置し、OsakaMetro堺筋線「北浜」駅から徒歩3分、京阪本線「北浜」駅から徒歩5分の立地です。鉄筋コンクリート造陸屋根15階建の物件です。

プレサンス心斎橋ルティアは大阪市中央区島之内一丁目に位置し、OsakaMetro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅から徒歩2分の立地です。鉄筋コンクリート造陸屋根14階建の物件です。

プレサンス新大阪ザ・デイズは大阪市東淀川区東中島四丁目に位置し、OsakaMetro御堂筋線・JR東海道本線「新大阪」駅から徒歩5分の立地です。新幹線アクセスも可能なエリアで、ビジネス需要の高い立地といえます。鉄筋コンクリート造陸屋根13階建の物件です。

プレサンス心斎橋ソレイユは大阪市中央区博労町一丁目に位置し、OsakaMetro堺筋・中央線「堺筋本町」駅から徒歩6分の立地です。鉄筋コンクリート造陸屋根15階建の物件です。

プレサンス大手前ピリオドは大阪市中央区内淡路町一丁目に位置し、OsakaMetro谷町線「天満橋」駅から徒歩5分、OsakaMetro中央・谷町線「谷町四丁目」駅から徒歩6分の立地です。鉄筋コンクリート造陸屋根15階建の物件です。

5物件への分散投資により、1物件への集中投資と比較してリスク分散効果が期待できます。仮に1物件で空室が発生しても、他の4物件でカバーできるため、ファンド全体の収益安定性が高まります。

分配シミュレーション（公式情報より）

公式が公開している分配シミュレーションによると、1口（50万円）あたりの想定分配金は10,127円（税引前）となっています。

月間の収支内訳は、賃料収入427,000円から維持管理費90,317円を差し引いた336,683円が分配原資となります。運用期間183日間の分配原資合計は2,025,633円で、そのうち投資家への分配金合計は1,823,070円が想定されています。

※実際の分配金は源泉徴収税20.42%を差し引いた金額となります。