プレサンス心斎橋ラヴィのファンド分析

プレファンで募集しているプレサンス心斎橋ラヴィのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
買取保証はないもののインカムは安定しており、特に問題は見当たらないファンド
問題は抽選の競争率の高さ。

プレサンス心斎橋ラヴィ
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレサンス心斎橋ラヴィのファンド概要

投資対象物件 大阪市内RC造15階建てマンション 「プレサンス心斎橋ラヴィ」
予定利回り 4.58%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,134万円
運用開始日 2022年5月26日
運用終了日 2022年11月25日
分配日 2023年1月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 4月28日 00:00 ~5月4日 23:59
募集方式 抽選方式
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

調達実績

2022年4月28日に募集を開始した「プレサンス心斎橋ラヴィ」のファンドの調達実績です。

調達金額 11,340,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレサンス心斎橋ラヴィのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り4.58%は過去一番低い利回り
運用期間 ★★★ 6か月と短期間運用でリスクは低い
プロジェクト内容 ★★☆ 劣後出資割合は10%と低めだがインカムは安定
物件立地 ★★☆ OsakaMetro 堺筋線,長堀鶴見緑地線「長堀橋駅」徒歩4分
OsakaMetro 長堀鶴見緑地線「松屋町駅」徒歩6分
OsakaMetro 堺筋線,中央線「堺筋本町駅」徒歩8分
OsakaMetro 御堂筋線,長堀鶴見緑地線「心斎橋駅」 徒歩10分
物件内容 ★☆☆ 築11年、21.56㎡の1Kで対象部屋は可もなく不可もなくの印象
総合評価 ★★☆ 買取保証はないもののインカムは安定しており、特に問題は見当たらないファンド
問題は抽選の競争率の高さ

予定利回りは4.58%と過去最低

プレファンはサービス開始以来、今回で9本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.71%~5.08%で、今回は過去最低利回りを更新し4.58%となりました。

前回は新規登録会員限定ファンドでしたが、今回は通常のファンドで、募集金額は1134万円と小型規模の案件です。

劣後出資割合10%、買取保証なし

当初プレファンの劣後出資割合は30%ありましたが、前々回で10%となり今回も10%となりました。

以前募集の2本のファンドは日本保証による買取保証が付いていましたが、前回から無くなり、今回もスキームで確認しても買取保証制度は付いていません。

しかし運用期間が6か月と短期間での運用のため、買取保証制度が付帯していなくてもリスクは低い案件だと思います。

運用中にファンド対象物件の不動産価格が10%以上下落しなければ、投資家の元本は守られます。

対象部屋は多少リスクあり

対象物件は、築11年の「プレサンス心斎橋ラヴィ」の1部屋です。
間取りはおそらく21.56㎡で1Kの部屋、月額賃料は64000円です。

売買履歴を調べたところ、現在同じ間取りの部屋が1470万円で売り出しされています。

この不動産価格1470万円を基準にして計算をすると、出資金額(優先出資額+劣後出資額)1260万円のLTVは85.7%、投資家の優先出資1134万円のLTVは77.14%となります。

20㎡前後の部屋は不動産価値にばらつきが出るため、この売り出し価格1470万円では販売できない可能性は残ります。

今回はインカムゲインを元にした分配計画のファンドですが、不動産価値とLTVを予測することで、万が一の時のリスクを計ることができます。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

プレサンス心斎橋ラヴィの総合評価  ★★☆

かつさんど

劣後出資割合が10%、買取保証なしですが、賃料収入は安定していそうなファンドです。

プレファンはすでに自社で所有している物件を対象にしてファンド組成を行っているため、売却(キャピタルゲイン)を視野に入れたファンドではなくインカムゲイン型です。

運用期間終了後は自社に戻せばよいので、その分安全性が高いファンドになると言えます。

他事業者(ソーシャルレンディング)のホテル案件では、コロナの影響と大阪日本橋の不動産価格急落のため、支払いが停止している案件があります。

キャピタルゲインを分配原資にするファンドでは、将来の不動産価格が元本と分配金に大きな影響を与えます。
特に運用期間が長いと何が起こるか予測ができないため、不確実性が高くなると考えます。

私は不動産クラウドファンディングでは堅実な投資を目的にしていますので、運用期間が短く、インカムゲイン型のファンドを選択しています。

最大の投資判断の項目は、利回りの高低ではなく、不確実性がいかに低いかで判断しています。

不動産クラウドファンディングは、今のところ元本棄損は1件もありませんが、ファンドによっては将来的にデフォルトが起こってもおかしくありません。

投資にリスクは付き物ですが、トチクモでは分析の結果、リスクの低い堅い案件と判断したファンドをご紹介しています。

プレファン9号の評価は2つ星です。
私は抽選に参加予定ですが、プレファンはなかなか当選できない競争率が高い事業者だと思います。

プレファン
プレファン

(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

利回り4.58%で、運用期間が半年。

いやぁ、おいしそうな案件ですね。
ただ、当選口数少なすぎて抽選に当たらない気が・・。

不動産クラファン初心者だと、利回りだけで決めてしまいがちですが、かつさんどさんがシッカリと分析してくれているので、安心して投資判断ができます。

プレファンは当選したことがないので、チャレンジしたいと思います!

プレファン
プレファン