ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド分析
bitREALTYで募集しているケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド分析です。
総合評価は★★☆
(星2つ)
物件は問題なし。この利回りの妥当性は判断が別れるところ。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド概要
投資対象物件 | 東京都内 新築マンション2棟 |
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地域 | 東京都 |
予定利回り | 2.8% |
予定運用期間 | 10か月 (中期間) |
募集額 | 2億2,150万円 |
運用期間 | 2022年2月28日~ 2022年12月31日 |
償還予定日 | 2022年9月30日 |
ファンドの申込期間と募集方式
申込期間 | 2月9日 12:00 ~2月14日 18:00 |
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募集方式 | 先着方式 |
入金タイミング | 事前入金 |
最低投資金額 | 100,000円 (10,000円 × 10口) |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「ケリア浅草・アジールコート武蔵新田」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り:2.8% 、 予定運用期間:10か月
投資額 | 円 |
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分配金(税引前) | 円 |
分配金(税引後) | 円 |
調達実績
2022年2月9日に募集を開始した「ケリア浅草・アジールコート武蔵新田」のファンドの調達実績です。
調達金額 | 241,500,000円 |
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最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド評価
利回り | ★☆☆ | 予定利回り2.9%はやや低め |
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運用期間 | ★★☆ | 10か月と中期間運用だが新築のためリスクは高くはない |
プロジェクト 内容 |
★☆☆ | 東京都内のほぼ新築レジデンス2棟、メザニンローン、1棟はLTV80%ほど |
物件立地 | ★★★ | 2棟とも駅から比較的近く、都心へのアクセスも良い |
物件内容 | ★★★ | 都内新築の中規模物件2棟で不動産価値は高い |
総合評価 | ★★☆ | 物件は問題なし。この利回りの妥当性は判断が別れるところ |
2.9%は低利回り案件
bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%~3.6%、直近の募集ファンドは3.4%前後です。
2.9%は平均的より低めの利回りになっています。
前回はコロナの影響が懸念されるホテル案件だったため、今回のフレジデンスファンドの注目度は高いと思います
運用期間は中期間
予定運用期間は10か月とこちらもbitREALTYでは平均的な運用期間です。
都内でほぼ新築物件なので、この間に大幅な評価価値の下落は考えにくいです。
もちろん災害リスクはありますが、これは投資全般にあるリスクです。
立地、物件内容も良好
2棟とも東京都内の新築物件で立地も良く、都心へのアクセスも良好で特筆する問題事項は見当たりません。
ケリア浅草は10階建て、総戸数27戸です。
間取りは1K~2LDK、月額賃料は97000円~210000円です。
アジールコート武蔵新田は7階建て、総戸数74戸です。
間取りは1K~1LDK、月額賃料は85000円~142000円です。
どちらもやや高級物件に該当し、評価価値の高い不動産と言えます。
今回はメザニンローンファンド
今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。
メザニンローンとは不動産投資でよく用いられる資金調達の種類で、通常のローンよりも若干リスクが高くなる傾向があります。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。
今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関A、次にBから回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
ケリア浅草・アジールコート武蔵新田の総合評価 ★★☆
都内の新築マンション2棟に関しては優良物件で特に問題がありません。
メザニンローンで想定利回り2.9%という絶妙な数値の判断が分かれるところです。
不動産評価に対する貸付額(LTV)を計算すると、ケリア浅草のLTVは80.6%になります。
私の投資判断基準では、LTV80%以上はリスクが低くはないと判断しています。
ただ今回の場合、アジールコート武蔵新田の一部が売却予定であり、早期償還が前提にあるファンドという見方もあります。
評価は2つ星ですが、LTVの上限が超えているため私は投資を見送ります。
リスク許容度が高く、bitREALTYの信頼性を重視する人は問題なく投資できる案件だと思います。
カブスルの一言
メザニンローン。覚えました。
かつさんどさんの分析で何度もでてくる言葉ですので。
現在、待機している投資資金があるので、投資しようかなぁと考えましたが、10ヶ月間という投資期間が少しひっかかり、やめることにしました。
bitREALTYのファンドに投資したことがないので、機会があれば投資してみたいと思っています。
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名+1名の、bitREALTYでの投資実績です。 (償還実績はこちら)
ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
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ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 | |
10万円 | ||||
北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
センチュリー尾山台グレイス:ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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