ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド分析

bitREALTYで募集しているケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
物件は問題なし。この利回りの妥当性は判断が別れるところ。

ケリア浅草・アジールコート武蔵新田
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド概要

投資対象物件 東京都内 新築マンション2棟
地域 東京都
予定利回り 2.8%
予定運用期間 10か月 (中期間)
募集額 2億2,150万円
運用期間 2022年2月28日~
2022年12月31日
償還予定日 2022年9月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 2月9日 12:00 ~2月14日 18:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 100,000円 (10,000円 × 10口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「ケリア浅草・アジールコート武蔵新田」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:2.8% 、 予定運用期間:10か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2022年2月9日に募集を開始した「ケリア浅草・アジールコート武蔵新田」のファンドの調達実績です。

調達金額 241,500,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ケリア浅草・アジールコート武蔵新田のファンド評価

利回り ★☆☆ 予定利回り2.9%はやや低め
運用期間 ★★☆ 10か月と中期間運用だが新築のためリスクは高くはない
プロジェクト
内容
★☆☆ 東京都内のほぼ新築レジデンス2棟、メザニンローン、1棟はLTV80%ほど
物件立地 ★★★ 2棟とも駅から比較的近く、都心へのアクセスも良い
物件内容 ★★★ 都内新築の中規模物件2棟で不動産価値は高い
総合評価 ★★☆ 物件は問題なし。この利回りの妥当性は判断が別れるところ

2.9%は低利回り案件

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%~3.6%、直近の募集ファンドは3.4%前後です。

2.9%は平均的より低めの利回りになっています。

前回はコロナの影響が懸念されるホテル案件だったため、今回のフレジデンスファンドの注目度は高いと思います

運用期間は中期間

予定運用期間は10か月とこちらもbitREALTYでは平均的な運用期間です。

都内でほぼ新築物件なので、この間に大幅な評価価値の下落は考えにくいです。

もちろん災害リスクはありますが、これは投資全般にあるリスクです。

立地、物件内容も良好

2棟とも東京都内の新築物件で立地も良く、都心へのアクセスも良好で特筆する問題事項は見当たりません。

ケリア浅草は10階建て、総戸数27戸です。
間取りは1K~2LDK、月額賃料は97000円~210000円です。

アジールコート武蔵新田は7階建て、総戸数74戸です。
間取りは1K~1LDK、月額賃料は85000円~142000円です。

どちらもやや高級物件に該当し、評価価値の高い不動産と言えます。

今回はメザニンローンファンド

今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。

メザニンローンとは不動産投資でよく用いられる資金調達の種類で、通常のローンよりも若干リスクが高くなる傾向があります。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関A、次にBから回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

ケリア浅草・アジールコート武蔵新田の総合評価  ★★☆

かつさんど

都内の新築マンション2棟に関しては優良物件で特に問題がありません。

メザニンローンで想定利回り2.9%という絶妙な数値の判断が分かれるところです。

不動産評価に対する貸付額(LTV)を計算すると、ケリア浅草のLTVは80.6%になります。

私の投資判断基準では、LTV80%以上はリスクが低くはないと判断しています。
ただ今回の場合、アジールコート武蔵新田の一部が売却予定であり、早期償還が前提にあるファンドという見方もあります。

評価は2つ星ですが、LTVの上限が超えているため私は投資を見送ります。

リスク許容度が高く、bitREALTYの信頼性を重視する人は問題なく投資できる案件だと思います。

カブスルの一言

カブスル

メザニンローン。覚えました。
かつさんどさんの分析で何度もでてくる言葉ですので。

現在、待機している投資資金があるので、投資しようかなぁと考えましたが、10ヶ月間という投資期間が少しひっかかり、やめることにしました。

bitREALTYのファンドに投資したことがないので、機会があれば投資してみたいと思っています。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/2
★★☆
事業者:bitREALTY
3.4% 9ヶ月 25,130 東京都
2/28
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 11ヶ月 15,040 東京都
2/28
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 13ヶ月 20,040 東京都

bitREALTYの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、bitREALTYでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.4.11時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド【償還】 6ヶ月 3.2% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド【償還】 11ヶ月 3.6% 10万円 カブスル
センチュリー尾山台グレイス:ローンファンド【償還】 10ヶ月 3.2% 100万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円