レム六本木ビル:第17回ローンファンドのファンド分析

bitREALTYで募集しているレム六本木ビル:第17回ローンファンドのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
利便性の高いホテル案件、長期の運用期間はリスク要因。

レム六本木ビル:第17回ローンファンド
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

レム六本木ビル:第17回ローンファンドのファンド概要

投資対象物件 ホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」
地域 東京都
予定利回り 3.6%
予定運用期間 27か月 (長期間)
募集額 2億100万円
運用期間 2023年3月31日~
2025年6月30日
償還予定日 2024年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月8日 12:00 ~3月15日 18:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 100,000円 (10,000円 × 10口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「レム六本木ビル:第17回ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.6% 、 予定運用期間:27か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年3月8日に募集を開始した「レム六本木ビル:第17回ローンファンド」のファンドの調達実績です。

調達金額 201,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

レム六本木ビル:第17回ローンファンドのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り3.6%はbitREALTYでは平均的
運用期間 ★☆☆ 27か月の長期運用ホテル案件、コロナの影響を受けやすい懸念あり
プロジェクト
内容
★★☆ 第三順位ジュニアローンで多少リスクあり
物件立地 ★★★ 六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションで利便性の高いホテル
物件内容 ★★☆ 阪急阪神第一ホテルグループが運営するホテル
総合評価 ★★☆ 利便性の高いホテル案件、長期の運用期間はリスク要因

想定利回り3.6%はbitREALTYでは平均的

レム六本木ビルファンドは今回で17回目の募集です。
過去に支払い遅延など、運用に問題が出た例はありません。

同じ対象物件のファンドでも運用期間は12か月→20か月→28月と変更され今回は27か月となり、利回りも若干違っています。

bitREALTYの過去の募集ファンドからみて、今回の想定利回り3.6%は平均的な利回りとなります。

27か月の長期運用のホテル案件はコロナの影響を受けやすい

予定運用期間は27か月で長期の運用期間に分類されます。

このファンドの最大のリスクは27か月という長い運用期間だと思います。

運用期間中のコロナの状況が読めないため、ホテル運営収益への影響がどの程度あるのか予測しにくい状態が続いています。

特にインバウンドの対策は一進一退で読めません。

コロナの状況がコントロールできない以上、リスクはあると言えます。

コロナ感染者は減少傾向ですが、今後どうなるのかは不透明なままで、ホテルの稼働率にも影響が出る可能性はあります。

第三順位ジュニアローンで多少リスクあり

今回のファンド内容で注意する点は、ジュニアローンのファンドということです。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりジュニアローンは、シニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーの金融機関、その後ジュニアレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

対象物件は都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル

このファンドは、六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドです。

物件に関しては、立地も含めて好物件と言えます。
コロナが落ち着き通常の生活になり、インバウンドが完全に元通りになった際にはぜひ投資したいと思う物件です。

レム六本木ビル:第17回ローンファンドの総合評価  ★★☆

かつさんど

レム六本木ファンドは償還実績もあり、通常であれば投資を前向きに検討できる案件です。

ジュニアローンでLTVが高くても、そのリスクを上回るだけの信頼性がbitREALTYにはあると思います。

実際に新型コロナウイルス拡大後の期間を含め、直近の2022年12月末時点までの利息の支払いは正常に行われているそうです。

しかし27か月という長期間の運用期間中にコロナが再拡大し、インバウンド客が大幅に減少しホテル運営が落ち込むリスクは考えられます。

国内のホテルは直近の客室稼働率が改善している状況から、評価は1ポイントアップの2つ星とします

コロナ禍であっても問題なく運用できるだけの内容という見方もありますが、私は長期運用のリスクを回避し投資を見送る予定です。

みんなの評価とコメント

ファンド評価のみ、コメント・レビューのみでも投稿できます。

※誹謗中傷や迷惑行為と判断した場合は削除対象、利用制限となります。

このサイトはreCAPTCHAによって保護されており、Googleの プライバシーポリシー利用規約 が適用されます。

まだ、ファンド評価はありません
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
00%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

コメント・レビュー
投稿する

まだ、レム六本木ビル:第17回ローンファンドのコメント・レビューはありません

直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
2/28
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.6% 28ヶ月 15,100 東京都
-
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.6% 29ヶ月 15,100 東京都
10/3
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 20ヶ月 16,048 東京都
8/18
★☆☆
事業者:bitREALTY
3.3% 12ヶ月 30,100 東京都
8/1
★★☆
事業者:bitREALTY
3.2% 6ヶ月 29,150 東京都

bitREALTYの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、bitREALTYでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.4.11時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド【償還】 6ヶ月 3.2% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド【償還】 11ヶ月 3.6% 10万円 カブスル
センチュリー尾山台グレイス:ローンファンド【償還】 10ヶ月 3.2% 100万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円