レム六本木ビル：第１５回ローンファンドのファンド分析
bitREALTYで募集しているレム六本木ビル：第１５回ローンファンドのファンド分析です。
総合評価は★☆☆
（星１つ）
物件は問題なしも運用に関してはリスクありと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
レム六本木ビル：第１５回ローンファンドのファンド概要
| 投資対象物件 | レム六本木ビル |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 3.6％ |
| 予定運用期間 | 29か月 （長期間） |
| 募集額 | 1億5,100万円 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 1月5日 12:00 ～1月18日 18:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「レム六本木ビル：第１５回ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：3.6％ 、 予定運用期間：29か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年1月5日に募集を開始した「レム六本木ビル：第１５回ローンファンド」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 151,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
レム六本木ビル：第１５回ローンファンドのファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り3.6月％はbitREALTYでは平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★☆☆ | 29か月の長期運用ホテル案件、コロナの影響を受けやすい懸念あり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 第三順位ジュニアローンで多少リスクあり |
| 物件立地 | ★★★ | 六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションで利便性の高いホテル |
| 物件内容 | ★★☆ | 阪急阪神第一ホテルグループが運営するホテル |
| 総合評価 | ★☆☆ | 物件は問題なしも運用に関してはリスクありと評価 |
想定利回り3.6％はbitREALTYでは平均的
レム六本木ビルファンドは今回で15回目の募集です。
過去に支払い遅延など、運用に問題が出た例はありません。
同じ対象物件のファンドでも運用期間は、1年→1年8か月→今回の2年5か月と変更されており、利回りも違っています。
bitREALTYの過去の募集ファンドからみて、今回の想定利回り3.6％は平均的な利回りとなります。
29か月の長期運用ホテル案件はコロナの影響を受けやすい
予定運用期間は29か月で長期の運用期間に分類されます。
前回の14回募集は20か月の運用期間でしたので、9か月伸びた形です。
運用期間中のコロナの状況が読めないため、ホテル運営への影響がどの程度あるのか予測しにくい状況が続いています。
特にインバウンドの対策は一進一退で読めません。
コロナの状況がコントロールできない以上、リスクはあると言えます。
世界的にコロナ感染者は増加傾向もあり、ホテルの稼働率にも影響が出る可能性があります。
対象物件は都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル
このファンドは、六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドです。
物件に関しては、立地も含めて好物件と言えます。
コロナが落ち着き、通常の生活に戻った際にはぜひ投資したいと思う物件です。
第三順位ジュニアローンで多少リスクあり
今回のファンド内容で注意する点は、ジュニアローンのファンドということです。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりジュニアローンは、シニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。
今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーの金融機関、その後ジュニアレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
レム六本木ビル：第１５回ローンファンドの総合評価 ★☆☆
レム六本木ファンドは償還実績もあり、通常であれば投資を前向きに検討できる案件です。
ジュニアローンでLTVが高くても、そのリスクを上回るだけの信頼性がbitREALTYにはあると思います。
実際に新型コロナウイルス拡大後の期間を含め、直近の2022年9月末時点までの利息の支払いは正常に行われているそうです。
しかし、コロナが再拡大しインバウンド客の減少も考えられる状況で、募集のタイミングは良くありません。
コロナ禍であっても問題なく運用できるだけの内容という見方もありますが、今回私はリスクを回避して投資を見送ります。
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
|||
| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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