Hmlet CREAL銀座築地のファンド分析
CREALで募集しているHmlet CREAL銀座築地のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
安心感のあるハムレット社とのコラボファンドもキャピタルには若干のリスクありと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
Hmlet CREAL銀座築地のファンド概要
| 投資対象物件 | Hmlet CREAL銀座築地の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.5％ |
| 予定運用期間 | 18か月 （長期間） |
| 募集額 | 18億4,700万円 |
| 運用期間 | 2023年5月31日～ 2024年11月30日 |
| 想定初回配当日 | 2024年4月30日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 4月27日 20:00 ～5月28日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「Hmlet CREAL銀座築地」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.5％ 、 予定運用期間：18か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年4月27日に募集を開始した「Hmlet CREAL銀座築地」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 1,847,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
Hmlet CREAL銀座築地のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 利回り4.5％は平均的な利回り、CREAL過去最大の募集金額の大型案件 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★☆☆ | 運用期間は18か月と長期間、キャピタル想定の割合が大きい |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後5%、マスターリース契約あり、三菱地所グループのハムレット社とのコラボファンド |
| 物件立地 | ★★☆ | 東京メトロ日比谷線「築地」駅まで徒歩約5分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 2023年4月竣工、中央区築地の駅チカ新築物件 |
| 総合評価 | ★★☆ | 安心感のあるハムレット社とのコラボファンドもキャピタルには若干のリスクありと評価 |
三菱地所グループとのコラボファンド８本目
今回のファンドはCREALでは定番になってきた、三菱地所グループのHmlet Japanとの賃貸住宅ファンドです。
ハムレット社は新しい住まいとライフスタイルの提供を目指し、三菱地所株式会社とHmlet Pte.,Ltd.（本社：シンガポール）が2019年に設立したコリビングという新しい暮らし方を提供する運営会社です。
Hmlet Japanは物件管理、リーシング（入居者誘致）、マスターリース契約先で、ファンド組成・運用はCREALが行う形です。
利回り4.5％は平均的な利回り、CREAL過去最大の募集金額の大型案件
最近のCREALの募集ファンドは18か月運用、4.5％前後の利回りの大型案件が多くなっています。
今回のファンドは利回り4.5％、運用期間は18か月とまさに平均的なファンド内容です。
Hmlet CREAL銀座築地は、募集金額18億4,700万円（成立下限額: 16億円）で、CREALにとって過去最大の募集金額の大型ファンドとなっています。
これだけの大型ファンドだと、数秒で埋まらないことが予測され、比較的投資しやすいメリットがありそうです。
劣後出資割合は低め、ハムレット社とのマスターリース契約あり
劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。
運用による損失が発生した場合、劣後出資割合までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
Hmlet CREAL銀座築地はハムレット社と10年7か月間のマスターリース契約をしています。
これにより空室リスクを軽減し、インカムゲインの安定が期待できます。
「マスターリース契約」とは？
不動産クラウドファンディング内での意味としては、ファンドの運用物件の空室リスクに対する仕組み。
この契約により一定の賃料収入が保証されます。
不動産クラウドファンディングで採用される、投資家のリスク低減につながる仕組みのひとつです。
投資対象は中央区築地の新築物件
投資対象は、Hmlet CREAL築地銀座の建物及びその所在する土地で、RC造り11階建て、総戸数39戸の中規模物件です。
部屋タイプは、1K(25.34㎡×30戸)、1LDK(43.97㎡×9戸)になっています。
物件から東京メトロ日比谷線「築地」駅までは徒歩約5分と駅チカです。
最寄り駅である「築地」駅からは、「銀座」駅まで2駅約4分、港区の「六本木」駅まで7駅約14分と都心へのアクセスが優れたエリアです。
また周辺に築地場外市場、築地本願寺など観光名所もあり、銀座エリアまでは徒歩約15分で行くことが可能な好立地物件です。
Hmlet CREAL銀座築地の総合評価 ★★☆
募集金額18億4,700万円とCREAL史上最大のファンド募集です。
三菱地所グループのHmletとのコラボファンドは売却実績もあり、安定したファンドだと評価します。
ただ今回は、想定利回り4.5%の内訳が、インカムゲイン相当1.5%、キャピタルゲイン相当3.0%と売却益を分配原資とする割合が高くなっています。
おそらく想定した価格で売却が可能だと思いますが、不動産価格が高い分、万が一不動産価値が下落した場合には、減少金額も大きくなることは注意が必要です。
私はCREALとHmletのファンドに4案件投資していますが、償還がありましたので、少額で投資します。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 40万円 |  |
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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