CREAL新宿山吹町のファンド分析
CREALで募集しているCREAL新宿山吹町のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
長期運用でリスクはあるものの、外部のマスターリース契約でリスクを低減。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL新宿山吹町のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL新宿山吹町の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.0％ |
| 予定運用期間 | 24か月 （長期間） |
| 募集額 | 5億9,900万円 |
| 運用期間 | 2023年7月14日～ 2025年7月13日 |
| 想定初回配当日 | 2024年1月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 6月28日 20:00 ～7月11日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL新宿山吹町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.0％ 、 予定運用期間：24か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年6月28日に募集を開始した「CREAL新宿山吹町」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 599,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL新宿山吹町のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り4.0％はレジデンス案件としては若干低め |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★☆☆ | 24か月間の長期運用でリスクあり、インカム割合が多いのはプラス要因 |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合は低め、Apaman Propertyのマスターリース契約は魅力的 |
| 物件立地 | ★★☆ | 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅まで徒歩約5分 東京メトロ東西線「早稲田」駅まで徒歩約10分 |
| 物件内容 | ★★★ | 東京都新宿区山吹町、新築、鉄筋コンクリート造5階建、全15区画 |
| 総合評価 | ★★☆ | 長期運用でリスクはあるものの、外部のマスターリース契約でリスクを低減 |
想定利回り4.0％はレジデンス案件としては若干低め
想定利回り4.0%はCREALのレジデンス案件としては少し低めな利回りです。
運用期間は長期間に分類される24か月です。
CREALは最近24か月運用のファンドが増えています。
一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億9,900万円と大型案件です。
応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。
CREALの特徴でもあるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド
今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。
想定利回りの4.0％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が2.1％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が1.9％になっています。
インカムゲインの割合が高いことは高評価です。
このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。
売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。
キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります。
劣後出資割合は低め、Apaman Propertとのマスターリース契約は魅力的
CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合はかなり低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)
運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
「優先劣後出資」とは？
不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3％ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
このファンドは、スタンダード市場に上場するAPAMAN株式会社の100％出資の子会社、Apaman Property株式会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。
いつものクリアルグループ内でのマスター契約ではなく、外部の上場企業子会社との契約はリスクの低減につながり、ファンドの信頼性を高めています。
東京都新宿区山吹町、新築、鉄筋コンクリート造5階建、全15区画
投資対象物件は東京都新宿区山吹町の新築、RC造り5階建てのマンションです。
物件から東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅までは徒歩約5分、東京メトロ東西線「早稲田」駅までは徒歩約10分に位置し、2路線が利用可能です。「江戸川橋」駅から5路線利用可能な都心である「飯田橋」駅までは1駅、約2分と交通利便性に優れた立地となっています。
総区画数は15区画（レジデンス14戸、事務所1室）で、部屋タイプは事務所（22.42㎡×1室）、1K（23.29㎡×1戸）、1DK（25.13㎡×4戸、25.62㎡×4戸）、1LDK+S（31.20㎡×4戸）、1LDK（33.50㎡×1戸）となっています。
オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターホン、宅配BOX、バス追炊き機能、インターネット無料など設備が充実した物件です。
CREAL新宿山吹町の総合評価 ★★☆
今回のファンドは、24か月の長期間運用でリスクはありますが、2023年7月14日から2年間、Apaman Propertとのマスターリース契約が締結されており、安定したインカムゲインが期待されます。
（ただし2023年7月14日～2023年10月13日はフリーレント期間のため、賃料収入無し）
売却にはある程度リスクがあると思いますが、対象物件のアドレスは新宿区で山手線内側に位置する好立地物件です。
「山手線内側」の面積は、東京都内の中で3%ほどしかなく、その分、希少性と高い価値があります。
また東京都内でも不動産価格が高値で安定している都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）に位置する物件が投資対象の場合、不動産価格変動リスクはは低くなると個人的には思っています。
好立地物件のため、私は投資する予定です。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 |  |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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