TREC14号　江東区西大島マンションファンドのファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「TREC14号　江東区西大島マンションファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：5.5％ 、 予定運用期間：24か月

TREC FUNDINGの特徴を紹介

TREC FUNDINGを運営するトーセイは、東証プライム上場企業であり、1950年の創設以来70年以上にわたって不動産事業を展開している実績があります。

上場企業としての社会的な信用力はもちろん、不動産クラファン事業者の中でもトップクラスの信頼性があると評価しています。

また、トーセイは総合型J-REITであるトーセイ・リート投資法人のスポンサーを務めています。

トーセイ・リート投資法人は、スポンサーであるトーセイの目利き力・リーシング力・再生力を活かし、築年数にとらわれず高い利回りが期待できる物件に投資する方針を掲げています。

多くの機関投資家から多額の資産運用を任されているという実績が、トーセイの信頼性を物語っています。

TREC FUNDINGの特徴として、分配金の内訳を「賃貸利益相当」と「売却利益相当」に分けて表示している点が挙げられます。

今回のファンドでは、予定分配率5.5％のうち、賃貸利益相当が1.5％、売却利益相当が4.0％と明示されており、投資家にとって分かりやすい利回り表記になっています。

鑑定評価額の約83%で割安取得！キャピタルゲイン重視型ファンド

今回のファンド最大の注目ポイントは、トーセイの仕入れ力・目利き力により、鑑定評価額の約83％と本来価値よりも割安な価格での取得に成功している点です。

これにより、売却時のキャピタルゲイン獲得の見込みが高まっています。

予定分配率5.5%の内訳を見ると、売却利益相当が4.0%と全体の約73%を占めており、キャピタルゲイン重視型のファンド設計となっています。

賃貸利益相当の1.5%は、運用期間中の安定した賃料収入から期中配当（半年ごと）として分配されます。

運用方針として、好機と捉えた場合は予定運用期間満了を待たずに売却を実施し、早期償還にて投資家の投資効率の向上を目指すとされています。

TREC FUNDINGの過去の運用実績では、想定を上回るリターンで償還されたファンドが複数あります。

• TREC1号　7.00% → 14.31%、3年 → 約2年1ヶ月
• TREC2号　5.22% → 8.61%、3年 → 約3ヶ月
• TREC3号　5.00% → 7.97%、2年6ヶ月 → 約2年2ヶ月

この実績は、TREC FUNDINGの不動産目利き力と売却タイミングの見極め力の高さを示しています。

今回も割安取得に成功していることから、過去実績のようなアップサイドにつながる可能性もあります。

SPC型採用と優先劣後構造で投資家保護が充実

今回のファンドでも、投資家保護の仕組みが用意されています。

まず、TREC FUNDINGではSPC型（特例事業者型）を採用しています。

これは、不動産特定共同事業における特例事業者であるSPCが運営主体となり、投資家と匿名組合契約を結ぶ仕組みです。

多くの不動産クラウドファンディングでは、運営会社自身が不動産を保有してファンドを運営しますが、TREC FUNDINGではSPCという別会社が不動産を保有する仕組みを採用しています。

SPC型を採用することで、投資対象不動産が不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られます。

確率は極めて低いですが、万が一トーセイに何かあった場合でも、投資対象の不動産は別の器であるSPCに保有されているため、投資家の資産が保全される仕組みになっています。

これを「倒産隔離」と呼び、投資家にとっては安心材料となります。

また、今回のファンドでは優先劣後構造も採用されています。

ただし、劣後出資割合はそれほどたかくはありません。

一方で、今回のファンドは鑑定評価額の約83%での割安取得に成功しており、約17%の含み益が実質的なバッファとして機能していると捉えることもできます。

また、今回のファンドではレバレッジ（借入）も活用されており、借入比率は約48%となっています。借入を活用することで投資効果を高めていますが、その分リスクも伴う点は認識しておく必要があります。

西大島エリアの魅力と1棟マンションの優位性

投資対象は、東京都江東区北砂に位置する「J-STAGE西大島」（T's garden西大島へ変更予定）という1棟マンションです。

物件は都営新宿線「西大島」駅から徒歩10分の場所にあります。

西大島駅は都営新宿線の駅で、新宿方面へは乗り換えなしでアクセスでき、「新宿」駅まで約30分で行ける利便性が魅力です。

さらに、1回の乗り換えで「東京」駅へ約25分、「渋谷」駅へ約35分、「池袋」駅へ約40分と、主要ターミナルへもスムーズにアクセス可能です。

西大島駅エリアは、下町情緒と再開発が調和した暮らしやすい地域です。

江東区ならではの昔ながらの商店街や住宅地に加え、公共施設や「アリオ北砂」などの商業施設も整備されており、生活利便性の高い環境が広がっています。

また、大通りから一歩入ると落ち着いた住宅街が広がり、都心に近い立地でありながら比較的静かで穏やかな住環境が魅力です。

単身者からファミリーまで、幅広い層にとって快適に暮らせるエリアとなっています。

こうした住環境の良さが評価され、近年は世帯数の増加や地価の上昇にもつながっています。

建物は2011年11月竣工の鉄骨造8階建で、全28戸すべてが1Kタイプの単身者向け賃貸マンションです。

2026年5月7日現在、28戸すべてが稼働中であり、満室稼働を維持しています。

1棟マンション投資の大きなメリットは、複数の賃貸契約が存在することによるリスク分散効果です。

投資対象の「J-STAGE西大島」は、全28戸で28通りの契約があり、それぞれ契約時期も異なるため、一斉に解約されるリスクは非常に低いといえます。

また、安定した賃料収入が期待できる物件であれば、運用期間を通じて継続的に分配金を受け取ることができます。

運用方針として、各住戸の契約更新のタイミングで適正賃料への見直しを行い、キャッシュフローの向上に努めるとされています。

さらに、計画的な修繕や適切な管理により、物件価値の最大化に努め、最終的には本物件をより高値で売却し、売却益を原資として利益を分配する計画です。