北海道ヘルスケア3物件:ローンファンドのファンド分析

bitREALTYで募集している北海道ヘルスケア3物件:ローンファンドのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
不明点は多少あり、事業者への信頼度によって投資判断されるファンド内容。

北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

北海道ヘルスケア3物件:ローンファンドのファンド概要

投資対象物件 北海道 サービス付き高齢者向け住宅の3物件(大麻、深川、湯の川)
地域 北海道
予定利回り 3.6%
予定運用期間 11か月 (中期間)
募集額 3億200万円
運用開始日 2022年4月8日
運用終了日 2023年2月28日
償還予定日 2023年3月6日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月23日 12:00 ~3月25日 18:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 100,000円 (10,000円 × 10口)

調達実績

2022年3月23日に募集を開始した「北海道ヘルスケア3物件:ローンファンド」のファンドの調達実績です。

調達金額 332,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

北海道ヘルスケア3物件:ローンファンドのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り3.6%は平均的
運用期間 ★★☆ 11か月の運用期間でリスクは低め
プロジェクト内容 ★★☆ メザニンローンLTV62.77%と好条件も若干の不安点あり
物件立地 ★★☆ ①JR函館本線「大麻」駅から車で約6分
②JR函館本線「深川」駅から徒歩約7分
③JR函館市電『湯の川』停留所から徒歩5分
物件内容 ★★☆ 2014年~2015年に建てられた3階建て、居室数100戸前後のサービス付き高齢者向け住宅3物件
総合評価 ★★☆ 不明点は多少あり、事業者への信頼度によって投資判断されるファンド内容

3.4%は平均的な利回り

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%~3.6%、直近の募集ファンドは3.5%前後であり、3.6%は平均的な利回りと言えます。

bitREALTYにとって初めてのヘルスケアローンファンドで、投資対象も初の北海道の物件です。
都内や関東圏のレジデンス、ホテル案件のイメージが強いので、予告を見た時は意外な印象もありました。

運用期間は中期間、大型案件

予定運用期間は11か月で、bitREALTYでは平均的な運用期間です。

今回は募集額3億200万円、募集上限額4億9200万円と、募集上限がかなり高くなっています。

bitREALTYにとっては、定番のレム六本木ファンド(第2回)の募集金額5億50万に次いで過去2番目の大型案件です。

対象物件はヘルスケア3物件

投資対象は、北海道のサービス付き高齢者向け住宅、①ライフシップ大麻、②ライフシップ深川、③ライフシップ湯の川の3物件です。

内容は2014年~2015年に建てられた3階建て、居室数100戸前後の施設で、いずれも駅から10分以内の立地になっています。

メザニンローンでLTV62.77%は好条件

今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。
メザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンは、シニアローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの事業会社から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

LTVを計算すると、不動産担保価値は、①ライフシップ大森1260百万円、②ライフシップ深川882百万円、③ライフシップ湯の川1140百万円、合計3282百万円です。

次に借入金額は、シニアローン1560百万円、メザニンロ-ン500百万円、合計2060百万円です。

シニアローンのみのLTVは47.5%、メザニンローンまでのLTVは62.77%と算出できます。
担保価値が正確であるという条件付きですが、LTV62.77%なら好条件と言えます。

北海道ヘルスケア3物件:ローンファンドの総合評価  ★★☆

かつさんど

評価が難しいファンドだと感じました。

数値上のリスクは低いですが、万が一の際、この担保評価通りの金額で売却できるのか判断が難しいからです。

ヘルスケア施設の売却はレジデンスとは別物になると思います。
立地や面積の問題で、マンションなど他の用地にすぐになり得ない場合も考えられます。

おそらく問題なく正常に施設運用できる可能性が高いですが、投資する際は最悪の想定もしておいた方が良いと思います。

このように若干の不安点はありますが、事業者のbitREALTYが組成するファンド内容と、担保価値などを信頼して投資するファンドだと思います。

評価は2つ星です。
私は様子を見ながら、投資するなら少額で参加します。

不動産クラファン初心者の一言

カブスル

北海道でのファンド案件。
北海道民であるカブスルの各地域の印象です。

  • 大麻:札幌の隣の江別市。大学や短期大学があり学生も多い。
  • 深川:特に印象なし。
  • 湯の川:函館の温泉街。

アクセスのしやすさが重要かと思いますが、かつさんどさんがアクセスのしやすさを調べてくれております。流石!(駅から10分以内の立地)

サ高付き住宅は、健康に不安がある高齢者に人気の物件。(高いけど)

わたしの身内も健康面で不安を抱えており、サ高付き住宅に将来住みたいと言っております。
ヘルスケアローンファンド、応援の意味合いも込めて最低金額(10口)だけ投資してみます。

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