北海道ヘルスケア3物件：ローンファンドのファンド分析
bitREALTYで募集している北海道ヘルスケア3物件：ローンファンドのファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
不明点は多少あり、事業者への信頼度によって投資判断されるファンド内容。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
北海道ヘルスケア3物件：ローンファンドのファンド概要
| 投資対象物件 | 北海道 サービス付き高齢者向け住宅の3物件（大麻、深川、湯の川） |
|---|---|
| 地域 | 北海道 |
| 予定利回り | 3.6％ |
| 予定運用期間 | 11か月 （中期間） |
| 募集額 | 3億200万円 |
| 運用期間 | 2022年4月8日～ 2023年2月28日 |
| 償還予定日 | 2023年3月6日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 3月23日 12:00 ～3月25日 18:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：3.6％ 、 予定運用期間：11か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年3月23日に募集を開始した「北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 332,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
北海道ヘルスケア3物件：ローンファンドのファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 予定利回り3.6％は平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 11か月の運用期間でリスクは低め |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | メザニンローンLTV62.77％と好条件も若干の不安点あり |
| 物件立地 | ★★☆ | ①ＪＲ函館本線「大麻」駅から車で約6分 ②ＪＲ函館本線「深川」駅から徒歩約7分 ③ＪＲ函館市電『湯の川』停留所から徒歩５分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 2014年～2015年に建てられた3階建て、居室数100戸前後のサービス付き高齢者向け住宅3物件 |
| 総合評価 | ★★☆ | 不明点は多少あり、事業者への信頼度によって投資判断されるファンド内容 |
3.4％は平均的な利回り
bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0％～3.6％、直近の募集ファンドは3.5％前後であり、3.6％は平均的な利回りと言えます。
bitREALTYにとって初めてのヘルスケアローンファンドで、投資対象も初の北海道の物件です。
都内や関東圏のレジデンス、ホテル案件のイメージが強いので、予告を見た時は意外な印象もありました。
運用期間は中期間、大型案件
予定運用期間は11か月で、bitREALTYでは平均的な運用期間です。
今回は募集額3億200万円、募集上限額4億9200万円と、募集上限がかなり高くなっています。
bitREALTYにとっては、定番のレム六本木ファンド（第2回）の募集金額5億50万に次いで過去2番目の大型案件です。
対象物件はヘルスケア3物件
投資対象は、北海道のサービス付き高齢者向け住宅、①ライフシップ大麻、②ライフシップ深川、③ライフシップ湯の川の3物件です。
内容は2014年～2015年に建てられた3階建て、居室数100戸前後の施設で、いずれも駅から10分以内の立地になっています。
メザニンローンでLTV62.77％は好条件
今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。
メザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンは、シニアローンに劣後する借入れとなります。
今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの事業会社から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
LTVを計算すると、不動産担保価値は、①ライフシップ大森1260百万円、②ライフシップ深川882百万円、③ライフシップ湯の川1140百万円、合計3282百万円です。
次に借入金額は、シニアローン1560百万円、メザニンロ－ン500百万円、合計2060百万円です。
シニアローンのみのLTVは47.5％、メザニンローンまでのLTVは62.77％と算出できます。
担保価値が正確であるという条件付きですが、LTV62.77％なら好条件と言えます。
北海道ヘルスケア3物件：ローンファンドの総合評価 ★★☆
評価が難しいファンドだと感じました。
数値上のリスクは低いですが、万が一の際、この担保評価通りの金額で売却できるのか判断が難しいからです。
ヘルスケア施設の売却はレジデンスとは別物になると思います。
立地や面積の問題で、マンションなど他の用地にすぐになり得ない場合も考えられます。
おそらく問題なく正常に施設運用できる可能性が高いですが、投資する際は最悪の想定もしておいた方が良いと思います。
このように若干の不安点はありますが、事業者のbitREALTYが組成するファンド内容と、担保価値などを信頼して投資するファンドだと思います。
評価は2つ星です。
私は様子を見ながら、投資するなら少額で参加します。
カブスルの一言
北海道でのファンド案件。
北海道民であるカブスルの各地域の印象です。
- 大麻：札幌の隣の江別市。大学や短期大学があり学生も多い。
- 深川：特に印象なし。
- 湯の川：函館の温泉街。
アクセスのしやすさが重要かと思いますが、かつさんどさんがアクセスのしやすさを調べてくれております。流石！（駅から10分以内の立地）
サ高付き住宅は、健康に不安がある高齢者に人気の物件。（高いけど）
わたしの身内も健康面で不安を抱えており、サ高付き住宅に将来住みたいと言っております。
ヘルスケアローンファンド、応援の意味合いも込めて最低金額（10口）だけ投資してみます。
最低投資額だけ応募しました。 pic.twitter.com/ZR6z2YhVH8
— カブスル@クラウドファンディング投資 (@kumofunding) March 24, 2022
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
|||
| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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