プリマリード南青山のファンド分析

2022-05-14

総合評価は★☆☆ （星１つ）
利回りは2.9%と低く、LTVは83.7％と高め。リスクとリターンのバランスは良くないと評価。

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プリマリード南青山のファンド概要

投資対象物件	都内鉄筋コンクリート造陸屋根8階建「プリマリード南青山」
予定利回り	2.9％
予定運用期間	7か月（中期間）
募集額	2億140万円
運用開始日	2022年5月31日
運用終了日	2022年12月31日
償還予定日	2023年1月10日

利回り	★☆☆	予定利回り2.9％は低い利回り
運用期間	★★☆	7か月の運用期間でリスクは低め
プロジェクト内容	★☆☆	第3順位のメザニンローン、LTV80％以上
物件立地	★★☆	東京メトロ半蔵門線等「表参道」駅徒歩約11分
物件内容	★★★	総戸数は32戸の2022年3月竣工の新築物件港区・南青山に立地する高級レジデンス
総合評価	★☆☆	利回りは2.9%と低く、LTVは83.7％と高め。リスクとリターンのバランスは良くないと評価

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0％～3.6％。

レジデンス案件の平均利回りは3.5％前後で、今回の2.9％は目安の3.0％を下回り低利回りの案件に分類されます。

予定運用期間は7か月で、トチクモでは中期間に分類されます。
bitREALTYのファンドの中では比較的短めの運用期間です。

対象の「プリマリード南青山」は、高級ブランドや感度の高いショップが集積する港区・南青山に位置する1LDK～3LDKの高級賃貸レジデンスです。

都内新築物件でさらに港区の一等地の物件ということを考えると、運用期間中に大幅な評価価値の下落は考えにくいです。

このような高級賃貸物件に小額から投資できることは、クラウドファンディング投資の魅力のひとつだと思います。

今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。
メザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、2つのシニアレンダーから回収資金が支払われ、次に第3順位のメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

投資家出資のメザニンローンのLTVは83.7％です。
私は投資判断をする際、LTVの目安を80％とし、それ以上のLTV 案件には積極的に投資しない方針にしています。

予告の段階から南青山の高級賃貸物件が対象ということで期待していたファンドでしたが、利回り2.9％でLTVが83.7％と、リスクとリターンのバランスはあまり良くないと評価します。

投資家と同じメザニンローンにケネディクスがセイムボート投資を行うようで、一定の信頼性は担保されますが、3％を切る利回りであれば、LTVは70％台にして欲しかったと個人的には思います。

若干の不安点はありますが、事業者のbitREALTYの信用力を信じて投資する案件だと思います。

評価は1つ星です。
私は募集開始後の様子を見つつ、投資するにしても少額で参加する予定です。

投資はリスクとリターンのバランスが大事。
もっとも大事なのは損失リスクの回避。

不動産投資に詳しいかつさんどさんが、星1つの厳しい評価をつけるファンド案件はスルーしていく予定です。

なお、回避するのは不動産クラファン初心者だからというわけではなく、主戦場が株式投資市場なので、余裕資金が多くないことによるものです（汗）

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