プリマリード南青山のファンド分析
bitREALTYで募集しているプリマリード南青山のファンド分析です。
総合評価は★☆☆
（星１つ）
利回りは2.9%と低く、LTVは83.7％と高め。リスクとリターンのバランスは良くないと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
プリマリード南青山のファンド概要
| 投資対象物件 | 都内鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 「プリマリード南青山」 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 2.9％ |
| 予定運用期間 | 7か月 （中期間） |
| 募集額 | 2億140万円 |
| 運用期間 | 2022年5月31日～ 2022年12月31日 |
| 償還予定日 | 2023年1月10日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 5月16日 12:00 ～5月18日 18:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「プリマリード南青山」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：2.9％ 、 予定運用期間：7か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年5月16日に募集を開始した「プリマリード南青山」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 273,600,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
プリマリード南青山のファンド評価
| 利回り | ★☆☆ | 予定利回り2.9％は低い利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 7か月の運用期間でリスクは低め |
| プロジェクト 内容 |
★☆☆ | 第3順位のメザニンローン、LTV80％以上 |
| 物件立地 | ★★☆ | 東京メトロ半蔵門線等「表参道」駅 徒歩約11分 |
| 物件内容 | ★★★ | 総戸数は32戸の2022年3月竣工の新築物件 港区・南青山に立地する高級レジデンス |
| 総合評価 | ★☆☆ | 利回りは2.9%と低く、LTVは83.7％と高め。リスクとリターンのバランスは良くないと評価 |
予定利回り2.9％は低い利回り
bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0％～3.6％。
レジデンス案件の平均利回りは3.5％前後で、今回の2.9％は目安の3.0％を下回り低利回りの案件に分類されます。
運用期間は中期間、対象は南青山の高級物件
予定運用期間は7か月で、トチクモでは中期間に分類されます。
bitREALTYのファンドの中では比較的短めの運用期間です。
対象の「プリマリード南青山」は、高級ブランドや感度の高いショップが集積する港区・南青山に位置する1LDK～3LDKの高級賃貸レジデンスです。
都内新築物件でさらに港区の一等地の物件ということを考えると、運用期間中に大幅な評価価値の下落は考えにくいです。
このような高級賃貸物件に小額から投資できることは、クラウドファンディング投資の魅力のひとつだと思います。
第三順位のメザニンローン、LTV83.7％と条件はあまり良くない
今回のファンド内容で注意する点は、メザニンローンのファンドということです。
メザニンローンはシニアローンに劣後する借入れとなります。
今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、2つのシニアレンダーから回収資金が支払われ、次に第3順位のメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
投資家出資のメザニンローンのLTVは83.7％です。
私は投資判断をする際、LTVの目安を80％とし、それ以上のLTV 案件には積極的に投資しない方針にしています。
プリマリード南青山の総合評価 ★☆☆
予告の段階から南青山の高級賃貸物件が対象ということで期待していたファンドでしたが、利回り2.9％でLTVが83.7％と、リスクとリターンのバランスはあまり良くないと評価します。
投資家と同じメザニンローンにケネディクスがセイムボート投資を行うようで、一定の信頼性は担保されますが、3％を切る利回りであれば、LTVは70％台にして欲しかったと個人的には思います。
若干の不安点はありますが、事業者のbitREALTYの信用力を信じて投資する案件だと思います。
評価は1つ星です。
私は募集開始後の様子を見つつ、投資するにしても少額で参加する予定です。
カブスルの一言
投資はリスクとリターンのバランスが大事。
もっとも大事なのは損失リスクの回避。
不動産投資に詳しいかつさんどさんが、星1つの厳しい評価をつけるファンド案件はスルーしていく予定です。
なお、回避するのは不動産クラファン初心者だからというわけではなく、主戦場が株式投資市場なので、余裕資金が多くないことによるものです（汗）
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
|||
| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド【償還】 | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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