静岡恩田原物流センター：ローンファンドのファンド分析
bitREALTYで募集している静岡恩田原物流センター：ローンファンドのファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
リスクは少なく手堅い案件も、3か月の短期運用で投資効率は良くない。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
静岡恩田原物流センター：ローンファンドのファンド概要
| 投資対象物件 | 物流施設「静岡恩田原物流センター」 |
|---|---|
| 地域 | 静岡県 |
| 予定利回り | 3.0％ |
| 予定運用期間 | 3か月 （短期間） |
| 募集額 | 2億5,180万円 |
| 運用期間 | 2023年5月31日～ 2023年8月31日 |
| 償還予定日 | 2023年9月29日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 5月16日 12:00 ～5月18日 18:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （10,000円 × 10口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「静岡恩田原物流センター：ローンファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：3.0％ 、 予定運用期間：3か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年5月16日に募集を開始した「静岡恩田原物流センター：ローンファンド」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 291,800,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
静岡恩田原物流センター：ローンファンドのファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り3.0%は低めの利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★☆☆ | 3か月間の運用期間と超短期案件で投資効率には問題あり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 投資対象はbitREALTYとしては初の物流施設ファンド |
| 物件立地 | ★★☆ | 静岡市の東名高速道路「日本平久能山」スマートインターチェンジから約1.0km |
| 物件内容 | ★★☆ | 20231月竣工、延床面積 29,237.90m² 、鉄筋コンクリート・鉄骨造 合金メッキ鋼板ぶき 4階建倉庫 |
| 総合評価 | ★★☆ | リスクは少なく手堅い案件も、3か月の短期運用で投資効率は良くない |
想定利回り3.0%は低めの利回り
bitREALTYはサービス開始以来35本目のファンドです。
過去の募集ファンドの利回りは2.0％から5.4％です。
今回は、bitREALTYとしては初の物流施設ファンドです。
想定利回りは3.0%と、レジデンス案件と比較しても平均的な想定利回りになっています。
運用期間は3か月間と超短期案件
このファンドの運用期間は3か月と、短期間の分類となります。
一般的に投資は運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。
運用期間が短いことで、安全性は高くなると考えることができます。
また、投資のEXIT（出口）の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく資金管理がしやすいメリットにも繋がります。
今回の物流施設はすでに１テナントの借り手があり、100％の稼働率になっています。
投資期間中は、無事運用される可能性が高いファンドと評価できます。
第一順位のシニアローンに劣後する第二順位のメザニンローン
今回のファンドは第一順位のシニアローンに劣後する第二順位のメザニンローンです。
資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりメザニンローンは、シニアローンに劣後する借入れとなります。
万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーから回収資金が支払われ、次に第2順位のメザニンレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。
投資対象は静岡市の物流施設「静岡恩田原物流センター」
このファンドは、静岡市に位置する物流施設「静岡恩田原物流センター」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドとなります。
2023年1月に竣工、東名高速道路「日本平久能山」スマートインターチェンジから約1.0km、「静岡」インターチェンジから約3.5㎞ に位置する、東名高速道路とのアクセスに優れた静岡市内に所在する地上4階建のBOX型大型物流施設です。
建物内の東側、西側それぞれに事務所が配置されており、2分割での賃貸も可能な仕様であり、静岡県内の大型物流施設として、汎用性を備えた設備水準の施設です。
静岡恩田原物流センター：ローンファンドの総合評価 ★★☆
bitREALTYとしては初の物流ファンドの登場です。
不動産クラウドファンディングはレジデンスファンドが中心のため、物流施設や商業施設などへの投資は、投資対象の分散につながります。
今回の物流施設には1テナントの借り手がすでにおり、運用期間中に問題なく運用できる可能性が高い堅い案件だと評価できます。
投資期間がわずか3か月のため、継続的に分配金をもらう目的ではなく、短期的に資金を回転させるために投資するファンドとしては最適だと思います。
しかし、投資から運用開始までは2週間ほど、運用終了から元本償還は1週間ほど、最終的な分配金は約1か月後となり、この部分を加味すると実質的な利回りは下がり、投資効率はあまり良くないとの見方もあります。
良いファンドだと思いますが、私は最近かなり資金を回転させたので、今回は投資を見送ります。
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直近の募集ファンド
bitREALTYの投資実績
トチクモ運営者2名の、bitREALTYでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド【償還】 | 6ヶ月 | 3.2% | 50万円 |  |
| 10万円 |  |
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| 北海道ヘルスケア3物件：ローンファンド【償還】 | 11ヶ月 | 3.6% | 10万円 | |
| センチュリー尾山台グレイス：ローンファンド | 10ヶ月 | 3.2% | 100万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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