EGA住吉のファンド分析

CREALで募集しているEGA住吉のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
定期建物賃貸借契約を締結済みだが不確実性もあり。

EGA住吉
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

EGA住吉のファンド概要

投資対象物件 EGA住吉の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.8%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 2億1,600万円
運用期間 2023年6月30日~
2025年6月29日
想定初回配当日 2023年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 6月22日 20:00 ~6月27日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円 (1口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「EGA住吉」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.8% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年6月22日に募集を開始した「EGA住吉」のファンドの調達実績です。

調達金額 216,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

EGA住吉のファンド評価

利回り ★★★ 想定利回り4.8%は上場系の事業者では高利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月間の長期間運用案件
プロジェクト
内容
★★☆ シミュレーションゴルフスクール運営案件
物件立地 ★★☆ 東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅まで徒歩約5分 JR総武線「錦糸町」駅まで徒歩約10分
物件内容 ★★☆ 2023年6月竣工、鉄筋コンクリート造3階建、 延床面積、132.60㎡、3フロア
総合評価 ★★☆ 定期建物賃貸借契約を締結済みだが不確実性もあり

想定利回り4.8%はCREALでは高利回り、ゴルフテナント運用ファンド4本目

最近のCREALの募集ファンドはレジデンス案件で、18か月運用、4.1%~4.5%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のEGA住吉ファンドはテナント案件で想定利回り4.8%、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなりました。

上場系の不動産クラファン事業者の中では、想定利回り4.8%は高利回り案件ですが、リスクとリターンはトレードオフの関係で、一般的に利回りが高い分リスクも比例して高くなることには注意が必要です。

なおゴルフアカデミー案件は、2022年4月募集のEGA武蔵小山、EGA飛田給、EGA駒込に続き4本目のファンドです。

アースアカデミーが運営するゴルフスクール案件、定期建物賃貸借契約を締結済み

対象物件のテナントは、アースゴルフアカデミーです。
アースゴルフアカデミーは、株式会社アースアカデミーが運営する東京都心を中心に43店舗展開するゴルフスクールです。

CREALとEGA住吉を運営するアースアカデミーとの間で、2023年6月30日~2033年6月29日まで契約期間10年の長期の定期建物賃貸借契約を締結しています。
固定賃料、一括借上げ、当初5年間は中途解約不可の条件から想定運用期間の全期間に亘り安定的な賃料収入を見込むことが期待できます。

劣後出資割合は低め、24か月の長期運用でリスクはあり

劣後出資枠はあるものの、その割合は高くはありません。。

(会員限定情報のため、詳しくはログインして確認してください。)

テナント運用や売却が想定通りいかなかった場合は、投資家の元本は劣後出資割合までなら保証されますが、それ以上になると分配金を受け取れないリスクと元本棄損リスクがあります。

レジデンス案件と違い、インカム型とはいえ不確実性があるテナント案件のため、劣後出資割合が低いことは不安要素のひとつと言えます。

ゴルフアカデミーの親会社、日本テレメックスの連帯保証あり

このファンドは、アースアカデミーの親会社である日本テレメックスが連帯保証人となるため、万が一の場合でも賃料保証を見込むことが出来ます。

ただし親会社ごと破綻した場合は、連帯保証の契約履行ができるかどうかは不確実になるリスクはあります。

アースアカデミーとの賃貸借契約を解除せざるを得ない場合、ゴルフ練習場への旺盛な需要を背景として同業のゴルフ練習場を運営するテナントへの切り替えも期待できるという見解です。

また物件の付近はファミリー世帯が多く、テナント候補としてはゴルフ練習場に限定することなく、理美容室、歯科医院、飲食店、フィットネスジムなど、生活利便施設への転用も見込むことが出来るとのことですが、この辺りは未知数な部分もあると思います。

EGA住吉の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回はCREAL×アースゴルフアカデミーの4本目のファンドです。

過去3本のファンドは正常に運用されています

また締結している定期建物賃貸借契約には中途解約の条項もありますので、余程のことがない限りはファンド運用期間は賃料が保証される可能性が高いと見てもよさそうです。

しかし、万が一のことがあった際の物件売却や転用は難しくなることも予想され、このリスクをどう捉えるかで判断が分かれると思います。

私は担保価値がしっかりとしたレジデンスファンドの方が好みですので、今回はパスします。

CREALの説明動画です。

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星1つ★☆☆
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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
6/30
★★☆
事業者:CREAL
4.1% 18ヶ月 59,600 東京都
6/30
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 49,100 東京都
5/26
★☆☆
事業者:CREAL
5.1% 24ヶ月 12,400 東京都
5/31
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 184,700 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 44,500 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円