CREAL premier赤坂のファンド分析
CREALで募集しているCREAL premier赤坂のファンド分析です。
総合評価は★★☆
(星2つ)
約17億円の大型プロジェクト、港区の価値ある対象物件も2年後の売却には不安要素もあり。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL premier赤坂のファンド概要
投資対象物件 | CREAL premier赤坂の建物及びその所在する土地 |
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地域 | 東京都 |
予定利回り | 4.0% |
予定運用期間 | 24か月 (長期間) |
募集額 | 16億8,300万円 |
運用期間 | 2023年10月27日~ 2025年10月26日 |
想定初回配当日 | 2024年1月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
申込期間 | 9月19日 20:00 ~10月24日 20:00 |
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募集方式 | 先着方式 |
入金タイミング | 事前入金 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL premier赤坂」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り:4.0% 、 予定運用期間:24か月
投資額 | 円 |
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分配金(税引前) | 円 |
分配金(税引後) | 円 |
調達実績
2023年9月19日に募集を開始した「CREAL premier赤坂」のファンドの調達実績です。
調達金額 | 1,683,000,000円 |
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最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL premier赤坂のファンド評価
利回り | ★★☆ | 想定利回り4.0%はレジデンス案件としては少し低め |
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運用期間 | ★☆☆ | 24か月間の長期運用はリスクあり |
プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合は低め、グループ会社のマスターリース契約あり |
物件立地 | ★★★ | 東京メトロ千代田線「赤坂」駅まで 徒歩約6分 東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ銀座線「赤坂見附」駅まで 徒歩約9分 東京メトロ南北線「溜池山王」駅まで 徒歩約12分 |
物件内容 | ★★☆ | 東京都港区赤坂 築1年、RC造り地下1階付地上3階建、総区画数は8区画(共同住宅7戸、店舗1室) |
総合評価 | ★★☆ | 約17億円の大型プロジェクト、港区の価値ある対象物件も2年後の売却には不安要素もあり |
想定利回り4.0%はレジデンス案件としては少し低め
想定利回り4.0%はCREALのレジデンス案件としては少し低めの利回りです。
運用期間は長期間に分類される24か月です。
CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。
一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は16億8,300万円と超大型案件です。
応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。
CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」
今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。
想定利回りの4.0%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が1.9%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.1%になっています。
このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。
売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。
キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります
劣後出資割合は低め、グループ会社のマスターリース契約あり
CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)
運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
「優先劣後出資」とは?
不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
このファンドは、CREALのグループ会社である、クリアルパートナーズ株式会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。
対象物件は東京都港区赤坂 築1年、RC造り地下1階付地上3階建、総区画数は8区画(共同住宅7戸、店舗1室)
投資対象は、東京都港区赤坂 築1年、RC造り地下1階付地上3階建、総区画数は8区画(共同住宅7戸、店舗1室)の小規模マンションです。
物件は2LDK7戸、店舗1室で構成されており、単身者、DINKS、ファミリーなどの幅広い世帯の賃貸ニーズに対応する物件です。
バス・トイレ別、台所は食器洗浄乾燥機付きシステムキッチン、バスは浴室乾燥機・追い焚き機能、独立洗面台、オートロック、モニター付きインターホン、宅配ボックス、無料インターネットなど充実した生活設備となっています。
内装は濃いグレー基調で高級感のある都会的で落ち着いた雰囲気です。さらに、浴室テレビ、床暖房などの高級仕様の生活設備が取り揃えられており、細部までこだわりの意匠が施された高級デザイナーズマンションとなっています。
CREAL premier赤坂の総合評価 ★★☆
CREAL premier赤坂ファンドは募集金額16億8,300万円とCREALでは大型プロジェクトとなります。
東京都港区赤坂は日本国内でもトップレベルの不動産価格が高い地域で、今回の対象物件も高い価値を持つ高級デザイナーズマンションです。
グループ会社であるクリアルパートナーズとのマスターリース契約があり、インカム部分は安定していると思いますが、劣後出資割合は低めで2年後の売却に関しては心配な点もあると感じました。
私は長期運用ファンドに投資中の資金も多くなってきたため、今回は投資を見送ります。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら)
ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
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プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | |
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 | |
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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