CREAL SOUND板橋本町のファンド分析

CREALで募集しているCREAL SOUND板橋本町のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
投資対象は防音マンションと珍しい案件、投資としては不安要素もあり?。

CREAL SOUND板橋本町
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL SOUND板橋本町のファンド概要

投資対象物件 CREAL SOUND板橋本町の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.3%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 4億7,300万円
運用期間 2023年8月31日~
2025年8月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 8月17日 20:00 ~8月28日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL SOUND板橋本町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.3% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年8月17日に募集を開始した「CREAL SOUND板橋本町」のファンドの調達実績です。

調達金額 473,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL SOUND板橋本町のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 24か月間の長期運用でリスクあり、インカム割合が多いのはプラス要因
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は低め、グループ会社のマスターリース契約あり
物件立地 ★☆☆ 都営三田線「板橋本町」駅まで 徒歩約9分 東武東上線「中板橋」駅まで徒歩約11分
物件内容 ★★☆ 板橋区新築、RC造り5階建て、24時間365日楽器演奏が可能な防音マンション
総合評価 ★☆☆ 投資対象は防音マンションと珍しい案件、投資としては不安要素もあり?

想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的

想定利回り4.3%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は4億7,300万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの「複合型ファンド」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.3%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.3%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.0%になっています。

インカムゲインの割合が高いことは高評価です。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります。

劣後出資割合は低め、グループ会社のマスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、CREALのグループ会社である、クリアルパートナーズ株式会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

板橋区新築、RC造り5階建て、24時間365日楽器演奏が可能な防音マンション

今回の案件の一番の特徴は、投資対象が24時間365日楽器演奏が可能な防音マンションということです。

物件は東京都板橋区の新築、RC5階建て、総戸数は17戸と小規模物件です。

部屋タイプは、1K(25.11㎡×4戸、25.38㎡×3戸、25.65㎡×5戸、29.78㎡×2戸)2K(36.98㎡×3戸)

で構成されています。

防音床、防音壁、防音天井が整備された高い遮音性能の防音室が各居室に設置されており、音楽関係の社会人、音大生、楽器演奏愛好家、さらにはYouTuber等の動画配信クリエーターに至るまで幅広い賃貸ニーズに対応できる期待があります。

娯楽を含めた楽器演奏をしている方の人口に比して、楽器演奏可能物件は少なく供給不足であることから、安定した稼働率が見込まれるとのことです。

CREAL SOUND板橋本町の総合評価  ★☆☆

かつさんど

投資対象は、24時間365日楽器演奏が可能な防音マンションと珍しい案件となりました。

住まいに防音性を求めている人には良い物件になると思います。

ただ投資の面で考えると、通常より割高な家賃になることもあり、借主の対象が絞られる点は懸念材料になると思います。

マスターリース契約締結済みですが、売却に関しては心配な点もあると感じました。

最近はコンセプトカフェが人気ですが、投資対象物件は、万人受けする普通の物件の方が安全性は高いと思います。

今回はリスク回避のため、投資は見送ります。

CREALの説明動画です。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
8/1
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 58,300 東京都
7/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 58,300 東京都
7/14
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 59,900 東京都
6/30
★★☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 21,600 東京都
6/30
★★☆
事業者:CREAL
4.4% 24ヶ月 33,200 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円