CREAL日本橋浜町のファンド分析

CREALで募集しているCREAL日本橋浜町のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドも早期償還の可能性。

CREAL日本橋浜町
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL日本橋浜町のファンド概要

投資対象物件 CREAL日本橋浜町
地域 東京都
予定利回り 4.09%
予定運用期間 8か月 (中期間)
募集額 6億1,400万円
運用開始日 2022年10月31日
運用終了日 2023年6月30日
想定初回配当日 2023年8月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 9月30日 20:00 ~10月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年9月30日に募集を開始した「CREAL日本橋浜町」のファンドの調達実績です。

調達金額 714,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL日本橋浜町のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.1%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★★★ 8か月の短期間運用でリスクは低め
プロジェクト内容 ★★★ 買主候補と売買契約を締結済みファンドでキャピタル部分のリスク低減
物件立地 ★★☆ 都営地下鉄新宿線「浜町」駅 徒歩約6分 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 徒歩約7分 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅 徒歩約12分
物件内容 ★★☆ 物件は価値のある「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在
総合評価 ★★☆ 売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドも早期償還の可能性

想定利回り4.1%はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間

今回の利回り4.1%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は短期間に分類される8か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は7億1400万円と大型案件です。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

CREAL日本橋浜町プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.1%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が1.3%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.8%になっています。

このファンド特徴は、既に買主候補と売買契約を締結済みであるため、売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドとなっています。

劣後出資もあるものの割合は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

物件は価値のある「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在

CREAL日本橋浜町は、「千代田区」「港区」と並び「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在します。

高級住宅街と言うよりは、下町の風情もある立地だと思います。

ウォークインクローゼット及び追炊き機能が全部屋完備、1LDKタイプには約2.1畳のゆったりとしたサイクルガレージがついているなど、機能性に優れた物件となっています。

想定されている賃料は、16,000円/坪程度と算出されます。

CREAL日本橋浜町の総合評価  ★★☆

かつさんど

このファンドは、売買契約締結済のブリッジファンドになり、キャピタルゲイン想定の部分のリスクが低くなっています。

ブリッジファンドとは、対象資産を、将来的に特定の法人(ファンド含む)または個人に売却することを前提として組成される、「つなぎ」ファンドのことを指します。

締結済の売買契約の実行は2023年2月28日を予定しており、予定通り実行した場合には早期償還される可能性が高いです。

キャピタル部分での不安が少ないためリスクは低いものの、予定の8か月の運用を待たず早期償還される可能性があり、これをどのように受け取るかで評価が異なるファンドとなりそうです。

私は今回はパスし、違うファンドを待ちたいと思います。

CREAL
CREAL

不動産クラファン初心者の一言

カブスル

個人的に関心しているんですが、CREALさんって、毎回 リスクとリターンのバランスが面白いファンドだしますよね~。

投資するか否か、悩むファンドが多いと個人的に感じています。(面白みでもある)

口座に10万円が残っていますので、「先着順」に間に合えば今回は投資したいと思います。

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1件のファンド評価
星3つ★★★
1100%
星2つ★★☆
00%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

コメント・レビュー
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1 ひでぽん 返信する
星3つ ★★★

大家.comで早期償還された10口分を申し込んでみたい気持ちになってきました😅


直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 54,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 31,700 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
5.5% 18ヶ月 27,500 千葉県
-
★☆☆
事業者:CREAL
5.0% 84ヶ月 17,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 94,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円