CREAL日本橋浜町のファンド分析
CREALで募集しているCREAL日本橋浜町のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドも早期償還の可能性。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL日本橋浜町のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL日本橋浜町 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.09％ |
| 予定運用期間 | 8か月 （中期間） |
| 募集額 | 6億1,400万円 |
| 運用期間 | 2022年10月31日～ 2023年6月30日 |
| 想定初回配当日 | 2023年8月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 9月30日 20:00 ～10月26日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL日本橋浜町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.09％ 、 予定運用期間：8か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年9月30日に募集を開始した「CREAL日本橋浜町」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 714,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL日本橋浜町のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り4.1％はレジデンス案件としては平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★★ | 8か月の短期間運用でリスクは低め |
| プロジェクト 内容 |
★★★ | 買主候補と売買契約を締結済みファンドでキャピタル部分のリスク低減 |
| 物件立地 | ★★☆ | 都営地下鉄新宿線「浜町」駅 徒歩約6分 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 徒歩約7分 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅 徒歩約12分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 物件は価値のある「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在 |
| 総合評価 | ★★☆ | 売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドも早期償還の可能性 |
想定利回り4.1％はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間
今回の利回り4.1%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。
運用期間は短期間に分類される8か月です。
一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は7億1400万円と大型案件です。
応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。
インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド
CREAL日本橋浜町プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。
想定利回りの4.1％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が1.3％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が2.8％になっています。
このファンド特徴は、既に買主候補と売買契約を締結済みであるため、売却リスクの点でリスクが抑えられたファンドとなっています。
劣後出資もあるものの割合は5.0％と低め
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0％ほどと低くなっています。
運用による損失が発生した場合、5.0％までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3％ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
物件は価値のある「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在
CREAL日本橋浜町は、「千代田区」「港区」と並び「都心3区」と呼ばれる「中央区」に所在します。
高級住宅街と言うよりは、下町の風情もある立地だと思います。
ウォークインクローゼット及び追炊き機能が全部屋完備、1LDKタイプには約2.1畳のゆったりとしたサイクルガレージがついているなど、機能性に優れた物件となっています。
想定されている賃料は、16,000円/坪程度と算出されます。
CREAL日本橋浜町の総合評価 ★★☆
このファンドは、売買契約締結済のブリッジファンドになり、キャピタルゲイン想定の部分のリスクが低くなっています。
ブリッジファンドとは、対象資産を、将来的に特定の法人（ファンド含む）または個人に売却することを前提として組成される、「つなぎ」ファンドのことを指します。
締結済の売買契約の実行は2023年2月28日を予定しており、予定通り実行した場合には早期償還される可能性が高いです。
キャピタル部分での不安が少ないためリスクは低いものの、予定の8か月の運用を待たず早期償還される可能性があり、これをどのように受け取るかで評価が異なるファンドとなりそうです。
私は今回はパスし、違うファンドを待ちたいと思います。
カブスルの一言
個人的に関心しているんですが、CREALさんって、毎回 リスクとリターンのバランスが面白いファンドだしますよね～。
投資するか否か、悩むファンドが多いと個人的に感じています。（面白みでもある）
口座に10万円が残っていますので、「先着順」に間に合えば今回は投資したいと思います。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
ファンド評価のみ、コメント・レビューのみでも投稿できます。
※誹謗中傷や迷惑行為と判断した場合は削除対象、利用制限となります。
このサイトはreCAPTCHAによって保護されており、Googleの プライバシーポリシー と 利用規約 が適用されます。
直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 |  |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
大家.comで早期償還された10口分を申し込んでみたい気持ちになってきました?