TREC15号　東高円寺マンションファンドのファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「TREC15号　東高円寺マンションファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：5.2％ 、 予定運用期間：24か月

TREC FUNDINGの特徴を紹介

TREC FUNDINGを運営するトーセイは、東証プライム上場企業であり、1950年の創設以来70年以上にわたって不動産事業を展開している実績があります。

上場企業としての社会的な信用力はもちろん、不動産クラファン事業者の中でもトップクラスの信頼性があると評価しています。

また、トーセイは総合型J-REITであるトーセイ・リート投資法人のスポンサーを務めています。

トーセイ・リート投資法人は、スポンサーであるトーセイの目利き力・リーシング力・再生力を活かし、築年数にとらわれず高い利回りが期待できる物件に投資する方針を掲げています。

多くの機関投資家から多額の資産運用を任されているという実績が、トーセイの信頼性を物語っています。

TREC FUNDINGの特徴として、分配金の内訳を「賃貸利益相当」と「売却利益相当」に分けて表示している点が挙げられます。

今回のファンドでは、予定分配率5.2％のうち、賃貸利益相当が2.6％、売却利益相当が2.6％と明示されており、投資家にとって分かりやすい利回り表記になっています。賃貸・売却がバランスよく構成されている点も、安定感を重視する投資家にとって魅力的です。

鑑定評価額の約82.7%で割安取得！バランス運用型ファンド

今回のファンドの注目ポイントは、トーセイの仕入れ力・目利き力により、鑑定評価額の約82.7％と本来価値よりも割安な価格での取得に成功している点です。

これにより、売却時のキャピタルゲイン獲得の見込みが高まっています。

予定分配率5.2%の内訳を見ると、賃貸利益相当2.6%・売却利益相当2.6%とバランスの取れた構成となっています。運用期間中は安定した賃料収入から期中配当（半年ごと）を受け取りつつ、出口では割安取得を活かしたキャピタルゲインも狙える設計です。

運用方針として、好機と捉えた場合は予定運用期間満了を待たずに売却を実施し、早期償還にて投資家の投資効率の向上を目指すとされています。

TREC FUNDINGの過去の運用実績では、想定を上回るリターンで償還されたファンドが複数あります。

• TREC1号　7.00% → 14.31%、3年 → 約2年1ヶ月
• TREC2号　5.22% → 8.61%、3年 → 約3ヶ月
• TREC3号　5.00% → 7.97%、2年6ヶ月 → 約2年2ヶ月

この実績は、TREC FUNDINGの不動産目利き力と売却タイミングの見極め力の高さを示しています。

今回も割安取得に成功していることから、過去実績のようなアップサイドにつながる可能性もあります。

SPC型採用と優先劣後構造で投資家保護が充実

今回のファンドでも、投資家保護の仕組みが用意されています。

まず、TREC FUNDINGではSPC型（特例事業者型）を採用しています。

これは、不動産特定共同事業における特例事業者であるSPCが運営主体となり、投資家と匿名組合契約を結ぶ仕組みです。

多くの不動産クラウドファンディングでは、運営会社自身が不動産を保有してファンドを運営しますが、TREC FUNDINGではSPCという別会社が不動産を保有する仕組みを採用しています。

SPC型を採用することで、投資対象不動産が不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られます。

確率は極めて低いですが、万が一トーセイに何かあった場合でも、投資対象の不動産は別の器であるSPCに保有されているため、投資家の資産が保全される仕組みになっています。

これを「倒産隔離」と呼び、投資家にとっては安心材料となります。

また、今回のファンドでは優先劣後構造も採用されています。今回はトーセイに加え、名鉄都市開発も劣後出資に参加している点が特徴です。

具体的には、募集総額222,000,000円のうち、劣後出資として名鉄都市開発が44,000,000円、トーセイが5,000,000円を出資しており、合計49,000,000円（全体の約22%）の劣後出資が投資家の元本を守るバッファとして機能します。

不動産運用による損失が発生した場合、その損失は劣後出資者が先に負担するため、損失が劣後出資額以内であれば優先出資元本は毀損しません。前回のTREC14号よりも手厚い劣後出資割合となっている点は、投資家にとって大きな安心材料と言えます。

さらに、鑑定評価額の約82.7%での割安取得に成功しており、約17%の含み益も実質的な追加バッファとして機能していると捉えることができます。

なお、今回のファンドではレバレッジ（借入）も活用されており、借入比率（LTV）は約48%となっています。借入を活用することで投資効果を高めていますが、その分リスクも伴う点は認識しておく必要があります。

東高円寺エリアの魅力と1棟マンションの優位性

投資対象は、東京都杉並区高円寺南に位置する「高円寺第2コーポ」という1棟マンションです。

物件は東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅から徒歩2分という抜群の駅近立地にあります。

東高円寺駅からは、「新宿」駅まで約8分、「東京」駅まで約28分と、主要ターミナル駅へダイレクトにアクセス可能です。さらに、1回の乗り換えで「池袋」駅や「渋谷」駅へも約20分と、都心主要部への移動も快適です。

前回のTREC14号（徒歩10分・新宿約30分）と比較しても、徒歩2分・新宿約8分という立地は特筆すべき優位性であり、賃貸需要の底堅さ・出口の売却しやすさの両面で大きな強みとなります。

東高円寺駅エリアは、都心への優れたアクセスに加え、高い生活利便性と落ち着いた住環境が魅力の地域です。駅周辺にはスーパー、コンビニ、ドラッグストアなど日々の生活を支える商業施設が充実し、幼稚園・保育園や中学校も点在しており、単身者からファミリー層まで幅広い層が快適に暮らせる環境が整っています。

大きな歓楽街がないため騒音やトラブルが少なく、セキュリティ面でも安心感がある一方、高円寺や中野といった活気ある街へも徒歩圏内で、文化やグルメなど多様なライフスタイルを享受できる点も魅力です。都心に近いながらも穏やかな住環境が保たれており、バランスの取れた居住性が多くの支持を集めています。

建物は2009年5月竣工の鉄筋コンクリート造地下1階付き3階建で、全23戸（1K20戸・1LDK2戸・2DK1戸）を擁する賃貸マンションです。

2026年7月24日現在、23戸すべてが稼働中であり、満室稼働を維持しています。

1棟マンション投資の大きなメリットは、複数の賃貸契約が存在することによるリスク分散効果です。全23戸それぞれの契約時期が異なるため、一斉に解約されるリスクは非常に低いといえます。単身者向けの1Kが中心ながら、1LDK・2DKも含む構成で、多様な入居者層を取り込める点も安定稼働につながります。

運用方針として、各住戸の契約更新のタイミングで適正賃料への見直しを行い、キャッシュフローの向上に努めるとされています。さらに、計画的な修繕や適切な管理により物件価値の最大化に努め、最終的には本物件をより高値で売却し、売却益を原資として利益を分配する計画です。