三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～のファンド分析
ALTERNA（オルタナ）で募集している三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～のファンド分析です。
総合評価は★★★
（星３つ）
公示地価2024の上昇率上位「浅草」、固定賃料契約で安定したインカムが期待できる。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～のファンド概要
| 投資対象物件 | プロスタイル旅館 東京浅草 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.0％ |
| 予定運用期間 | 60か月 （長期間） |
| 募集額 | 15億5,000万円 |
| 運用期間 | 2024年5月16日～ 2026年4月30日 |
| 分配日 | 毎年4月末、10月末 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 4月2日 07:00 ～5月8日 07:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着・抽選方式 |
| 入金タイミング | 投資確定後 |
| 最低投資金額 | 100,000円 （1口） |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.0％ 、 予定運用期間：60か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2024年4月2日に募集を開始した「三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 1,550,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り4.0％はALTERNAでは高めの利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 運用期間は5年間（60か月）、運用期間を長くすることで売却価格の安定化を図っている |
| プロジェクト 内容 |
★★★ | 投資対象不動産は「プロスタイル旅館 東京浅草」、LTV 55.8％ 、ローンによる借入あり、固定賃料の契約方式を採用 |
| 物件立地 | ★★★ | ・東武スカイツリーライン「浅草」駅 徒歩約5分 ・東京メトロ銀座線「浅草」駅 徒歩約6分 ・都営浅草線「浅草」駅 徒歩約7分 ・つくばエクスプレス「浅草」駅 徒歩約10分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 2019年竣工、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付13階建、客室数：44室 |
| 総合評価 | ★★★ | 公示地価2024の上昇率上位「浅草」、固定賃料契約で安定したインカムが期待できる |
ALTERNAは三井物産グループが運営するデジタル証券を活用した安定資産投資サービス
ALTERNA（オルタナ）は三井物産グループが運営する不動産デジタル証券（不動産ST）を提供する注目の事業者です。
不動産STと言うと難しく思われがちですが、不動産クラウドファンディングと仕組みは似ており、同じ不動産小口化商品です。
今後、不動産STを取り扱う事業者が増えていく予測もあり、トチクモでは不動産STのおすすめ事業者としてALTERNAを追加しました。
ALTERNAの詳しい紹介はこちら↓↓
ALTERNA（オルタナ）は不動産デジタル証券を提供する注目の事業者
なおALTERNAのファンドへの申込みは「 仮申込制・先着順 」となります。
「仮申込期間」があり、案件公開後、直ちに「先着順」で申込むことができる方式です。
仮申し込みをした後に入金となります。
想定利回り4.0％とALTERNAでは高めの利回りのホテル案件、固定賃料の契約あり
ALTERNAはサービス開始以来、今回で7本目のファンドです。
過去の想定利回りは、3.0%～4.0%、2023年募集案件の平均利回りは3.5%です。
今回は想定利回り4.0%と高めの利回りとなりました。
過去の案件の運用期間は、58か月～60か月（5年）となっています。
今回を含むALTERNAの投資対象の不動産用途は、レジデンス3案件、ホテル・旅館4案件となりました。
通常個人では投資が難しい、安定稼働の大型不動産に投資できる機会ができたことで、株式などの分散投資先になり得ると思います。
LTV 55.8%と好条件、運用期間が長いことで売却価格が安定化される効果も
このファンドの大きな特徴は、5年(60か月）の長い運用期間です。
投資期間が長くなればなるほど、予期せぬ出来事が起こる可能性はあり、リスクは相対的に高くなる傾向は投資全般にあることです。
しかし運用期間を長くすることで売却価格の安定化を図ることができるメリットもあります。
これは、5年後の不動産価格は予測しにくい面はあるものの、長い運用期間にすることでベストな売却時期を見定めることができ、結果的に売却価格の変動リスクを抑えることに繋がります。（ALTERNAセミナーでの見解をまとめたものです）
安定したインカムが期待できるファンドでは、長きにわたり安定した配当を受け取れるメリットもあります。
またLTVは55.8%とこちらも好条件です。
LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。
投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。
分散投資として、短期間運用のファンドの資金と長期投資の資金を分けて考えることも有効な投資手法だと思います。
インバウンドの注目度が高い浅草エリアのホテル、運営会社はProstyle旅館
投資対象は「じゃらんnetランキング2022 売れた宿大賞（東京 宿泊施設規模：11～50室）」で1位を獲得 した浅草の和モダン旅館「プロスタイル旅館 東京浅草」。
浅草の中心に位置し、東京スカイツリーや隅田川、浅草寺、花やしきなどの観光名所が徒歩圏内にあり、海外の観光客からも高い人気を誇っています。
渋谷・秋葉原・銀座等の主要な観光エリアや羽田・成田空港にも乗り換えなしでアクセス可能となっており、日本観光をするうえで非常に利便性の高い立地となっています。
観光地の中にありながらも旅館の心地よさを体感できる 「まちなか旅館」 をコンセプトとして運営されており、 全室畳の和の空間 で、日本の「おもてなしの心」を味わうことができます。
運営会社は、浅草のほか横浜・那覇で同様のコンセプトの宿泊施設を運営する「株式会社Prostyle旅館」。
三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 ～浅草・まちなか旅館～の総合評価 ★★★
不動産クラファンや不動産STにおいて、ホテル案件の最大のリスクは、客室稼働率の低下により分配金が支払えなくなることです。
客室稼働率の悪いホテルは、収益率が悪くなり当然売却価格も低下します。
そのため、ホテルの立地とコンセプト、部屋のクオリティ、ホテルの運営会社をしっかりと確認する必要があります。
今回の投資対象「プロスタイル旅館 東京浅草」を運営するProstyle旅館は、浅草のほか横浜・那覇で同様のコンセプトの宿泊施設を運営しており一定の信頼ができます。
また同社からは 固定賃料を受け取る契約となっており、安定した収入が期待できます。
固定賃料は変動賃料と比べ、観光需要の高まりによるアップサイドは享受できない一方、さまざまな要因で旅行需要が減少した際でも、安定した賃料収入が期待できる契約となっています。
3月下旬に発表された2024年の公示地価では、商業地の上昇率上位5位すべてが、「浅草」と「西浅草」になっています。
コロナが明け円安効果もありインバウンド需要の回復が鮮明であることと、ホテル運営会社とALTERNAの信頼性を考慮すると、ぜひ投資したい案件だと判断します。
私は前回の「三井物産のデジタル証券〜浅草〜」に投資していますが、近いエリアでもホテルのコンセプトが異なるため、今回は少額ですが投資する予定です。
ALTERNAを運営する、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社にデジタル証券とは？運用期間と投資家保護の仕組みとは？金利が上昇した場合の影響は？などお話を伺いました。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
運用開始 評価 |
プロジェクト名 | 利回り | 運用 期間 |
募集額 万円 |
地域 |
|---|---|---|---|---|---|
|
3/29
★★★
|
事業者：ALTERNA（オルタナ）
|
4.3％ | 60ヶ月 | 362,000 | 東京都 |
|
12/12
★★★
|
事業者：ALTERNA（オルタナ）
|
3.5％ | 59ヶ月 | 125,000 | 神奈川県 |
|
11/1
★★☆
|
事業者：ALTERNA（オルタナ）
|
4.0％ | 60ヶ月 | 147,500 | 静岡県 |
|
8/29
★★☆
|
事業者：ALTERNA（オルタナ）
|
3.6％ | 62ヶ月 | 116,150 | 京都府 |
|
6/23
未 |
事業者：ALTERNA（オルタナ）
|
3.0％ | 58ヶ月 | 140,723 | 東京都 |
ALTERNA（オルタナ）の投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、ALTERNA（オルタナ）での投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| 三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 〜横浜〜 | 59ヶ月 | 3.5% | 50万円 |  |
| 三井物産のデジタル証券～日本橋・人形町～（譲渡制限付） | 58ヶ月 | 3.0% | 150万円 | |
| 三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 〜京都・三条〜 | 62ヶ月 | 3.6% | 50万円 | |
| 10万円 |  |
|||
| 三井物産のデジタル証券 譲渡制限付 〜浅草〜 | 60ヶ月 | 4.3% | 10万円 | |
| 30万円 |  |
|||
| 10万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
分析いつも楽しみにしています！
かつさんどさん何口申し込まれますか？
前回の浅草は割と満室が多かったですが今回の浅草は高価格帯のためか空室が目立つ気がしています。固定賃料なのでインカムゲインには影響ないかなと思いつつ、キャピタルゲインはどうなんだろう？と素人ながら悶々と考えてしまい申し込み口数を決定できずにいます😂
kayさん、いつもありがとうございます！
鋭いご質問をいただき、誠にありがとうございます。
おっしゃるようにレジデンスと違って、稼働率が日々異なるのがホテル案件の難しいところで、私もそこの部分はリスクとして捉えています。
一方で、物件の収益力を表すNOI利回りは、前回の浅草案件と同様の3.6%とのことです。
地震PMLも6.5％と低く、最近の浅草エリアの土地価格上昇もあり、（予測は難しいですが）売却も問題なくいけるのではないかと個人的には思っております。
ALTERNAさんは、運用期間を5年間取っていることで、ベストなタイミングで売却できる力を持っている事業者さんだと思います。
私は優先権のある5口（50万円）以内で投資しようと思っています。
今後ともよろしくお願いいたします。
早速ありがとうございます！
おそらく価格が高いため顧客の期待値も高く、ホテルレビューに割と酷いこと書かれているのも気になってしまいました😨
しかし浅草は仰る通り地価上昇エリアですね。
私は先着で5口申し込み済みなので特に変更せずこのまま飛び込もうかと考え始めております。
少額から投資することは大切ですね～
4/8(月)にALTERNAさんの案件徹底解説セミナーがありますので、それに参加したうえでファンド分析したいと思います。
浅草は公示価格2024上位に入っているので、キャピタル面のアップサイドも期待がありますね！
※このコメントは管理者によって削除されました
ひでぽんさん、早いですね！
わたしは、かつさんどさんの評価を待って待機しています。
おカネないので1口だけ先着申込しました🤣