三井物産グループのデジタル証券 〜ホテル・イビス大阪梅田〜 譲渡制限付のファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「三井物産グループのデジタル証券 〜ホテル・イビス大阪梅田〜 譲渡制限付」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：3.2％ 、 予定運用期間：61か月

ALTERNAは三井物産グループが運営するデジタル証券を活用した安定資産投資サービス

ALTERNA（オルタナ）は三井物産グループが運営する不動産デジタル証券（不動産ST）を提供する注目の事業者です。

不動産STと言うと難しく思われがちですが、不動産クラウドファンディングと仕組みは似ており、同じ不動産小口化商品です。

今後、不動産STを取り扱う事業者が増えていく予測もあり、トチクモでは不動産STのおすすめ事業者としてALTERNAを追加しました。

ALTERNAの詳しい紹介はこちら↓↓

ALTERNA（オルタナ）は不動産デジタル証券を提供する注目の事業者

なおALTERNAのファンドへの申込みは「 仮申込制・先着順 」となります。

「仮申込期間」があり、案件公開後、直ちに「先着順」で申込むことができる方式です。

仮申し込みをした後に入金となります。

想定利回り3.2％と低めの利回り優先劣後構造を採用し、安全性を優先したファンド

〜ホテル・イビス大阪梅田〜ファンドは、ALTERNAサービス開始以来8本目のファンドです。

過去の想定利回りは、3.0%～4.0%、2024年の平均利回りは4.23%です。

今回の想定利回りは3.2%となりました。

ALTERNAの平均運用期間は、60か月（5年）となっています。

今回の最大のトピックスは、ALTERNAで優先劣後構造が採用されたことです。

優先劣後構造の採用により、物件の売却損による投資家の元本毀損リスクを低減しています。

これによるメリットは、劣後出資者が先に損失を負担するため、元本毀損リスクが低減されることです。

一方でデメリットは、投資対象不動産の売却益が発生しても、定められた上限以上の利益を得ること（アップサイド）がないことです。

劣後出資割合は、約12.5%です。※劣後出資者の出資分に収まる売却損約12.5％＝（取得時鑑定価格90.3億円-基準価額総額約79億円）÷取得時鑑定価格90.3億円

不動産クラファンの劣後出資構造との違いは、劣後出資者が運営事業者ではなく機関投資家となっている点です。

機関投資家は、劣後出資となるものの、ホテル変動賃料収益や売却時のアップサイドが期待できるメリットがあります。

ALTERNAの優先劣後構造は、リスクを抑えた安定的なリターンを求める投資家向けの仕組みとなっています。

運用期間を長くすることによりメリットもあり

このファンドの大きな特徴は、5年1か月(61か月）の長い運用期間です。

投資期間が長くなればなるほど、予期せぬ出来事が起こる可能性はあり、リスクは相対的に高くなる傾向は投資全般にあることです。

しかし運用期間を長くすることで売却価格の安定化を図ることができるメリットもあります。

これは、5年後の不動産価格は予測しにくい面はあるものの、長い運用期間にすることでベストな売却時期を見定めることができ、結果的に売却価格の変動リスクを抑えることに繋がります。（ALTERNAセミナーでの見解をまとめたものです）

安定したインカムが期待できるファンドでは、長きにわたり安定した配当を受け取れるメリットもあります。

LTVは47.6% ※借入予定金額÷投資対象不動産の2024年8月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額

分散投資として、短期間運用のファンドの資金と長期投資の資金を分けて考えることも有効な投資手法だと思います。

投資対象は世界的なホテルグループ『アコー』が運営する『イビス大阪梅田』

『イビス大阪梅田』は、世界110ヶ国、約5,700のホテルを展開し、日本では『プルマン』『スイスホテル』『メルキュール』『ノボテル』などのブランドを運営するフランス拠点のホテルグループ『アコー』が運営しています。

『イビス』ブランドとしては関西初進出で、2018年11月にオープンしました。

ホテル運営受託者は、アコーグループのエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社です。日本国内では全国49箇所に展開しています。

ホテル運営委託契約は、売却が予定されている2030年4月期よりも早く終了するため、ホテル賃借人が再度エイ・エイ・ピー・シー・ジャパンとホテル運営委託契約を締結すれば、ホテル運営受託者の変更はありませんが、再度の契約の締結に至らなかった場合は、ホテル運営受託者の変更（オペレーターチェンジ）の可能性があります。

仮に再契約がなされなくても、これだけのホテルであればオペレーターは見つけやすいと思われます。