レム六本木ビル:第12回ローンファンドのファンド分析

bitREALTYで募集しているレム六本木ビル:第12回ローンファンドのファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
物件は問題なしもホテル案件は不透明な部分が多い。

レム六本木ビル:第12回ローンファンド
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

レム六本木ビル:第12回ローンファンドのファンド概要

投資対象物件 都内ホテル及び商業ビル
予定利回り 3.3%
予定運用期間 13か月 (長期間)
募集額 1億5,050万円
運用開始日 2022年3月24日
運用終了日 2023年4月30日
償還予定日 2023年4月28日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月9日 12:00 ~3月11日 18:00
募集方式 先着方式
最低投資金額 100,000円 (10,000円 × 10口)

調達実績

2022年3月9日に募集を開始した「レム六本木ビル:第12回ローンファンド」のファンドの調達実績です。

調達金額 185,500,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

レム六本木ビル:第12回ローンファンドのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り3.3%は平均的
運用期間 ★☆☆ 13か月の運用期間だが、ホテル案件のためコロナなどの影響を受けやすい
プロジェクト内容 ★☆☆ ジュニアローンLTV84.6%とリスクあり
物件立地 ★★★ 六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションで利便性の高いホテル
物件内容 ★★☆ 阪急阪神第一ホテルグループが運営するホテル
総合評価 ★☆☆ 物件は問題なしもホテル案件は不透明な部分が多い

3.4%は平均的な利回り

レム六本木ビルファンドは今回で12回目の募集です。
過去に支払い遅延など、運用に問題が出た例はありません。

bitREALTYの過去の募集ファンドの利回りは2.0%~3.6%、直近の募集ファンドは3.5%前後であり、3.3%は平均的な利回りと言えます。

運用期間は中期間

予定運用期間は13か月で、bitREALTYでは平均的な運用期間です。

しかし、この期間にコロナウイルスの状況が読めないため、ホテルへの影響がどの程度あるのかも予測できません。 コロナの状況がコントロールできない以上、リスクは高いと言えます。

また世界的に地政学的リスクが高まり、積極的に旅行を楽しむマインドではない商況も考えた上で投資判断したいところです。

立地は良好

このファンドは、六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドです。

コロナウイルス感染拡大後の期間を含めて、直近の2021年12月末時点までの借入人(合同会社RRB)からの利息の支払いは正常に行われているそうです。

物件に関しては好物件と言えます。
コロナや世界情勢不安がなければ、ぜひ投資したい物件です。

ジュニアローンでLTV84.6%と不安点あり

今回のファンド内容で注意する点は、ジュニアローンのファンドということです。

資金調達の種類としては、シニアローン、メザニンローン、ジュニアローンとあり、返済の優先順位もこの順番となります。
つまりジュニアローンは、シニアローンとメザニンローンに劣後する借入れとなります。

今回のファンドでは、万が一デフォルトが起こった場合、シニアレンダーの大手金融機関から回収資金が支払われ、次にメザニンレンダーの金融機関、その後ジュニアレンダーである投資家に回収できた資金が支払われる仕組みとなり、これを理解したうえで投資を行う必要があります。

このジュニアローンのLTV(当初融資総額対比)は84.6%です。
シニアローンのLTVは63.9%、メザニンローンはLTV 69.5%となっています。

投資家のジュニアローンはLTV80%以上となり、リスクは低くないと言えます。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。
投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

レム六本木ビル:第12回ローンファンドの総合評価  ★☆☆

かつさんど

レム六本木ファンドは償還実績もあり、通常であれば投資を前向きに検討できる案件です。

ジュニアローンでLTVが高くても、そのリスクを上回るだけの信頼性がbitREALTYにはあると思います。

しかしコロナが収まっていない状況で、さらに地政学リスクによる旅行手控えも考えられる状況で、募集のタイミングは良くありません

おそらくコロナの状況であっても、問題なく運用できるだけの内容という見方もありますが、私は「LTV80%以上は投資しない」というマイルールがありますので、リスクを回避して投資を見送ります。

(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

カブスルはホテル案件はすべてスルーする予定でおります。

かつさんどさんのおっしゃる通り、コロナ禍で先行きが不透明な部分が多いことと、ウクライナ情勢など地政学リスクが高まっている点。

わたしが住んでいる北海道でも、このコロナ禍で新規に観光ホテル建設など始まっている地域がありますが、投資チャンスとなるか、ピンチを招くかはコロナ禍次第と政府などの対応次第で、博打の要素があるかなと思っています。

そもそもわたしが不動産クラファンに興味を持ったのは、株式投資と比較して「安定的な利回りを期待できる」という点なので、少しでも不安があれば、参加しようとは思いません。