FLUFFY田園調布のファンド分析

CREALで募集しているFLUFFY田園調布のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
劣後出資割合大幅アップで安全性は向上も売却リスクはあり。

FLUFFY田園調布
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

FLUFFY田園調布のファンド概要

投資対象物件 FLUFFY田園調布の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 3.5%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 4億1,500万円
運用期間 2023年10月31日~
2025年10月30日
想定初回配当日 2024年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 9月28日 20:00 ~10月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「FLUFFY田園調布」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.5% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年9月28日に募集を開始した「FLUFFY田園調布」のファンドの調達実績です。

調達金額 415,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

FLUFFY田園調布のファンド評価

利回り ★☆☆ 想定利回り3.5%はCREALのレジデンス案件としては低い利回り
運用期間 ★★☆ 24か月間の長期運用でリスクあり、インカム割合が多いのはプラス要因
プロジェクト
内容
★★★ 劣後出資割合は大幅向上しプラス要因、S-FITパートナーズとの間でマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 東急東横線・東急目黒線「田園調布」駅まで 徒歩約7分
物件内容 ★★☆ 東京都世田谷区東玉川 新築、鉄筋コンクリート造4階建、 総戸数14戸
総合評価 ★★☆ 劣後出資割合大幅アップで安全性は向上も売却リスクはあり

想定利回り3.5%はCREALのレジデンス案件としては低い利回り

想定利回り3.5%はCREALのレジデンス案件としては低めの利回りです。

急激に利回りが下がったことは残念な点です。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は4億1,500万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの3.5%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が1.9%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.6%になっています。

インカムゲインの割合が高いことは高評価です。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります。

劣後出資割合は大幅向上しプラス要因、S-FITパートナーズとの間でマスターリース契約あり

このファンドはCREALによる劣後出資枠があり、今回、劣後出資割合は大幅にアップしました。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

しかし、運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

また株式会社S-FIT(エスフィット)の100%出資の子会社である、S-FITパートナーズとの間でファンド運用期間中のマスターリース契約を締結をしており、安全性を高めています。

2023年10月21日竣工予定のため、9月27日時点での稼働率は0%ですが、S-FITパートナーズの直営店である「お部屋探しCAFE ヘヤギメ!」が近隣に2店舗あるほか、エリアのリーシング仲介会社との連携強化などにより、早期の満室達成を目指していく見込みです。

投資対象は、東京都世田谷区東玉川 新築、鉄筋コンクリート造4階建、 総戸数14戸の小規模マンション

FLUFFY田園調布が所在している「田園調布」エリアは、高級住宅街として低層戸建住宅を中心とした良好な住環境を形成している有名な地区に位置します。

1Rが13戸、1LDKが1戸の合計14戸で構成されている「ペット共生型マンション」です。取得後に1R 13戸のうち12戸について、間仕切り設置の可否を検討したうえで1DKへの改装工事を行い、1Rが1戸、1DKが12戸、1LDKが1戸の合計14戸となる予定です。

間仕切り工事を実施した場合の部屋タイプは、1R(26.50㎡×1戸)、1DK(25.03㎡×1戸、26.55㎡×1戸、26.60㎡×1戸、27.36㎡×2戸、27.61㎡×2戸、28.49㎡×3戸、29.50㎡×2戸)、1LDK(39.31㎡×1戸)となります。

FLUFFY田園調布の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回の対象物件は、高級住宅地として有名な「田園調布」エリアに位置しています。

現在は1Rが13戸、1LDKが1戸の合計14戸で構成されていますが、取得後に1R 13戸のうち12戸について、間仕切り設置の可否を検討したうえで1DKへの改装工事を行い、1Rが1戸、1DKが12戸、1LDKが1戸の合計14戸となる予定とのことです。

しかしながら、30㎡に満たない狭い部屋が多いことは、将来の売却に関しては不安要素だと評価します。

国土交通省が発表している「住生活基本計画における居住面積水準」によると、1人暮らしに最低限必要な居住面積は25平米、ゆとりのある居住面積は40平米とされています。

一方で優先劣後出資割合が大幅にアップした点、S-FITの100%出資の子会社である、S-FITパートナーズとの間でファンド運用期間中のマスターリース契約を締結をしている点はプラス材料です。

安全性が高くなった反面、利回りが低下した形と言えます。

私は長期運用ファンドはリスク回避のため新規では避けていますので、今回は投資を見送る予定です

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

ファンド評価のみ、コメント・レビューのみでも投稿できます。

※誹謗中傷や迷惑行為と判断した場合は削除対象、利用制限となります。

このサイトはreCAPTCHAによって保護されており、Googleの プライバシーポリシー利用規約 が適用されます。

1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
1100%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

コメント・レビュー
投稿する

まだ、FLUFFY田園調布のコメント・レビューはありません

直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
10/27
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 168,300 東京都
9/29
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 39,800 東京都
8/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 24ヶ月 47,300 東京都
8/1
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 58,300 東京都
7/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 58,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円