プレサンス難波フィネストのファンド分析

プレファンで募集しているプレサンス難波フィネストのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
新規会員にとっては参加するべきファンド。

プレサンス難波フィネスト
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレサンス難波フィネストのファンド概要

投資対象物件 大阪市内RC造15階建てマンション 「プレサンス難波フィネスト」
予定利回り 4.71%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,998万円
運用開始日 2022年5月12日
運用終了日 2022年11月11日
分配日 2022年12月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 4月7日 00:00 ~4月20日 23:59
募集方式 抽選方式
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

調達実績

2022年4月7日に募集を開始した「プレサンス難波フィネスト」のファンドの調達実績です。

募集額 19,980,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレサンス難波フィネストのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り4.71%は過去一番低い利回り
運用期間 ★★★ 6か月と短期間運用でリスクは低い
プロジェクト内容 ★★☆ 新規会員のみ抽選権ありファンド。劣後出資割合は10%と低めだがインカムは安定
物件立地 ★★☆ Osaka Metro 御堂筋線 「大国町駅」 徒歩3分
Osaka Metro 御堂筋線 「なんば駅」 徒歩11分
南海本線、南海高野線 「難波駅」 徒歩13分
JR関西本線(大和路線)「JR難波駅」徒歩14分
物件内容 ★★☆ 築10年、42.37㎡の1LDK。外観、設備ともに古い雰囲気はなく管理状態も良好
総合評価 ★★☆ 新規会員にとっては参加するべきファンド

新規に本会員登録完了者のみ応募可能ファンド

このファンドは、2022年3月22日以降に新規本会員登録完了した人だけが応募できるファンドです。

他事業者で株主優先投資枠を設けているファンドはありますが、新規会員のみ応募可能なファンドは初めてだと思います。

利回りは過去最低の4.71%、募集規模は過去最大

プレファンはサービス開始以来、今回で8本目のファンドです。
今までのファンドの予定利回りは4.71%~5.08%で、今回は下限の4.71%となりました。

今回の募集金額は1980万円とプレファンでは過去最大の募集金額ですが、一般的には小型の案件に相当します。

劣後出資割合10%、買取保証なし

当初プレファンの劣後出資割合は30%ありましたが、前々回で10%となり今回も10%となりました。

ここ最近の2本のファンドは日本保証による買取保証が付いていましたが、今回はスキームで確認しても買取保証制度はついていません。

物件内容は普通

対象物件は、築10年の「プレサンス難波フィネスト」の中の1部屋です。
間取りはおそらく1DKの42.37㎡で、月額賃料は112,000円です。

同じような間取りの売買履歴を調べ、最近の不動産価格上昇を加味して計算したところ、2300万円前後の不動産価値と推定しました。

不動産価値2300万円、出資金額(優先出資額+劣後出資額)2220万で計算すると、LTVは96.5%、投資家の優先出資1980万のLTVは86%となります。

今回はインカムゲインを元にした分配計画のファンドですが、不動産価値とLTVを予測することで、万が一の時のリスクを計ることができます。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

プレサンス難波フィネストの総合評価  ★★☆

かつさんど

劣後出資割合が10%、買取保証なしですが、賃料収入は安定していそうなファンドです。

新規の会員に不動産クラウドファンディングを体験してもらおうという意図のファンドだと思いますので、プレファンにとって高リスクなファンドではないと推測します。

上場企業のプレサンスコーポレーションにとって、新規会員登録にいきなりデフォルトするような不安定なファンドを供給するメリットはどこにもありません。

しかし新規会員限定ファンドは、ただでさえ当選確率が低いプレファンを考えると、意見が分かれる募集方式だと思います。

最近は、他の媒体でもプレファンの広告バナーを見かけることが多くなっていました。

前向きにとらえれば、事業拡大として会員数を増やし、今後ファンド数やファンド募集金額を増加させる方向性だといいなと思いました。

新規会員の方は、不動産クラウドファンディング投資を始めるきっかけとなるファンドだと思いますので、投資を検討されたらいかがでしょう?

私は会員登録済みで募集資格がありませんので、次のファンドを待ちたいと思います。

プレファン
プレファン

(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

利回り4.71%と高いですね~。(応募できないけど)

プレファンではまだ当選経験がないので、参加してみたかったです。

新規会員向けに損失リスク高いファンドは出さないと私も思いますので、チャンスがある方は参加されてみてはいかがでしょうか?

プレファン
プレファン