プレサンス天満ステーションフロントのファンド分析

プレファンで募集しているプレサンス天満ステーションフロントのファンド分析です。

総合評価は★★★ (星3つ)
劣後出資割合の低さはマイナスも買取保証があるため手堅いファンド。

プレサンス天満ステーションフロント
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレサンス天満ステーションフロントのファンド概要

投資対象物件 大阪市内RC造13階建てマンション 「プレサンス天満ステーションフロント」
予定利回り 4.7%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,035万円
運用開始日 2022年4月21日
運用終了日 2022年10月20日
分配日 2022年11月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月24日 00:00 ~3月30日
募集方式 抽選方式
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

調達実績

2022年3月24日に募集を開始した「プレサンス天満ステーションフロント」のファンドの調達実績です。

募集額 10,350,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレサンス天満ステーションフロントのファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り4.71%は過去一番低い利回り
運用期間 ★★★ 6か月と短期間運用でリスクは低い
プロジェクト内容 ★★★ 劣後出資割合は10%と低めだが買取保証あり
物件立地 ★★☆ JR大阪環状線 「天満駅」 徒歩2分
市営地下鉄堺筋線 「扇町駅」 徒歩3分
市営地下鉄谷町線 「中崎町駅」 徒歩6分
物件内容 ★☆☆ 築14年、20.16㎡の1Kと多少リスクあり
総合評価 ★★★ 劣後出資割合の低さはマイナスも買取保証があるため手堅いファンド

利回りは過去一番低い

プレファンはサービス開始以来、今回で7本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.73%~5.08%で、今回は下限を下回り4.71%となりました。

利回り表記で小数点第2位まであるのは、プレファンだけです。
おそらく利回りを決める公式のようなものがあるのではないかと推測します。

今回も他事業者に比べると、募集金額は小型の案件になります。

劣後出資割合10%、買取保証あり

当初プレファンの劣後出資割合は30%ありましたが、前回で10%となり、今回も10%となりました。

これはマイナスポイントですが、前回から日本保証による買取保証が付くようになりました。

買取保証とは、運用終了後に対象不動産を売却する際、日本保証が優先出資額で買い取ることを保証し、投資家の元本棄損リスクを軽減する仕組みです。

この保証が付いたことで、より堅いファンドになっていると思います。

物件内容は若干リスクあり

対象物件は、築14年の「プレサンス天満ステーションフロント」の中の1部屋です。

間取りは1Kの20.16㎡で、月額賃料は55000円ほどだと思います。
同じような間取りの売買履歴を調べると、直近では1250万円~1600万円で売り出しがされています。

不動産価値1400万円、出資金額(優先出資額+劣後出資額)1150万で計算すると、LTVは82.1%、投資家の優先出資1035万のLTVは73.9%となります。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。
投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

プレサンス天満ステーションフロントの総合評価  ★★★

かつさんど

劣後出資割合が10%下がったことは残念な点ですが、プレファンのスキームから言うとそれほど問題はないと思います。

また買取保証付きになったことは、マイナスを大きく上回るプラスポイントだと考えます。

またプレファンの今までのファンド地域は、大阪4,京都1,名古屋2となりました。
東京の物件中心に投資されている方は、分散目的でも投資を検討するべき事業者のひとつだと思います。

個人的には、プレファンはもう少し募集規模が大きいファンドを出してくれるとより良い事業者になり得ると思います。

物件内容にマイナス点はありますが、全体的には手堅い案件だと判断します。

評価は3つ星です。

私は当選することを祈りつつ、抽選に参加する予定です。

プレファン
プレファン

(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

かつさんどさんの素晴らしい分析で安心して投資できそうです。

利回り4.71%で投資期間は半年・・・。個人的には、とっても魅力的な案件です。
わたしの主戦場である株式投資市場は倒れかけており、4.7%の利回りは大きな魅力に映ります。

・・・ということで投資します。

しかし、かつさんどさんの分析は、周辺の相場環境まで調べられており、凄いですよね~(  ̄∇ ̄)

プレファン
プレファン