プレサンス梅田ＥＡＳＴのファンド分析

2022-05-09

総合評価は★★☆ （星２つ）
買取保証はないもののインカムは安定しており、特に問題は見当たらないファンド最大の問題は抽選の競争率の高さ。

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレサンス梅田ＥＡＳＴのファンド概要

投資対象物件	大阪市内RC造15階建てマンション「プレサンス梅田ＥＡＳＴ」
予定利回り	4.8％
予定運用期間	6か月（短期間）
募集額	1,100万円
運用開始日	2022年6月9日
運用終了日	2022年12月8日
分配日	2023年1月31日

利回り	★★☆	予定利回り4.8％は平均的利回り
運用期間	★★★	6か月と短期間運用でリスクは低い
プロジェクト内容	★★☆	劣後出資割合は8.33％に低下、インカムは安定
物件立地	★★☆	OsakaMetro谷町線「中崎町駅」徒歩３分 OsakaMetro堺筋線、谷町線「天神橋筋６丁目駅」徒歩５分阪急「梅田駅」徒歩１２分ＪＲ東海道本線「大阪駅」徒歩１４分
物件内容	★☆☆	築16年、21.84㎡の1Kで対象部屋は可もなく不可もなくの印象
総合評価	★★☆	買取保証はないもののインカムは安定しており、特に問題は見当たらないファンド最大の問題は抽選の競争率の高さ

今回はキャンペーンで、応募出資額100万円を限定とした申込みとなります。
100万円のみでの応募受付となり、100万円以上の応募はできません。

当選出資額も100万円になり、11人以上の申し込みがあった場合は抽選となり、当選した場合の当選出資額は100万円となります。

高額出資希望の方にはおすすめですが、わずか11人限定で当選となり、高い競争率が予想されます。
他社には無いユニークなキャンペーン内容だと思います。

プレファンはサービス開始以来、今回で10本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.58％～5.08％で、前回は過去最低利回り4.58％でしたが、今回は平均的な利回りになりました。

募集金額は1100万円と今まで同様、小型規模の案件です。

当初プレファンの劣後出資割合は30％ありましたが、プレファンファンド7から10％となり、今回は8.33％と低下しました。

今回もスキームで確認しても買取保証制度は付いていません。

劣後出資割合の低下は投資家にとっては不利な内容ですが、賃料収入のみを分配金原資とするインカムゲイン型ファンドで、運用期間も6か月と短期間での運用のため、リスクは低い案件だと思います。

運用中にファンド対象物件の不動産価格が8.33％以上下落しなければ、投資家の元本は守られます。

対象物件は、築16年の「プレサンス梅田EAST」の1部屋です。
間取りはおそらく21.84㎡の１Kの部屋、月額賃料は61500円です。

過去の売買履歴を調べたところ、1350万円前後で取引されています。

この不動産価格1350万円を基準にして計算をすると、出資金額（優先出資額+劣後出資額）1200万円のLTVは88.8％、投資家の優先出資1134万円のLTVは81.5％となります。

今回はインカムゲインを元にした分配計画のファンドですが、不動産価値とLTVを予測することで、万が一の時のリスクを計ることができます。

劣後出資割合が8.33％、買取保証なしですが、賃料収入は安定していそうなファンドです。

プレファンはすでに自社で所有している物件を対象にしてファンド組成を行っているため、売却（キャピタルゲイン）を視野に入れたファンドではなくインカムゲイン型です。

運用期間終了後は自社に戻せばよいので、その分安全性が高いファンドになると言えます。

特に大阪市内中心部の不動産価格は下落傾向も見受けられるため、賃料収入のみを分配原資にするインカムゲイン型を選んだ方が安全性は高いと考えます。

プレファン10号の評価は2つ星です。

私は100万円で参加する予定です。
今回のキャンペーンで11名の選ばれし者になれた人は強運の持ち主ですね。

一風、変わったキャンペーン。

大阪の企業だからでしょうか。
ファンドに変わり種が多いかなと思います。

わたしは今回は見送ろうかと思いますが、かつさんどさんがおっしゃる通り、当たる方は強運！運試しにはいいかもしれません（笑）

参考記事