プレファン ファンド14号のファンド分析

プレファンで募集しているプレファン ファンド14号のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
新規登録会員の方は参加するべきファンドと評価。

プレファン ファンド14号
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレファン ファンド14号のファンド概要

投資対象物件 プレサンス中之島公園グラシア
地域 大阪府
予定利回り 4.63%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,080万円
運用期間 2022年7月7日~
2023年1月6日
分配日 2023年2月28日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 6月2日 00:00 ~6月15日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「プレファン ファンド14号」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.63% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2022年6月2日に募集を開始した「プレファン ファンド14号」のファンドの調達実績です。

調達金額 56,340,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレファン ファンド14号のファンド評価

利回り ★★☆ 予定利回り4.64%はプレファンでは低めの利回り
運用期間 ★★★ 6か月と短期間運用でリスクは低い
プロジェクト
内容
★★☆ 新規会員のみ抽選権ありのファンド
劣後出資割合は10%と低めだがインカム型ファンド
物件立地 ★★☆ Osaka Metro 堺筋線、京阪本線「北浜駅」 徒歩5分
Osaka Metro 谷町線、京阪本線・京阪中之島線「天満橋駅」徒歩8分
物件内容 ★☆☆ 築13年、21.17㎡の1K
対象部屋は狭い1Kで多少リスクあり
総合評価 ★★☆ 新規登録会員の方は参加するべきファンドと評価

5/23~新規会員登録完了した人のみ応募可能ファンド

今回のファンド11号は応募条件として、2022年5月23日からファンド11号応募終了日の2022年6月15日までに、新規会員登録完了した人だけが応募することができます。

少し前も同じような応募条件のファンドがありましたが、プレファンは会員を増やしたい意向があるようです。
単純に当たり難くなるだけとの声もありますが、その分だけ今後ファンドが出てくるのか見守りたいです。

利回りは低めの4.64%、募集規模は小さめ

プレファンはサービス開始以来、今回で11本目のファンドです。
今までのファンドの予定利回りは4.58%~5.08%で、今回は下限に近い4.64%となりました。

今回の募集金額は1,080万円で、他の不動産クラウドファンディング事業者からすると小型案件に相当します。

劣後出資割合10%、インカム型ファンド

当初プレファンの劣後出資割合は30%ありましたが、最近は10%となっています。

家賃収益を分配原資とするインカム型ファンドで、物件の売却は想定していないため保険的な劣後出資となるため、ファンドの運営にはそれほど影響がないと考えられます。

劣後出資の比率は高ければ高いほど投資家は安全です。
ファンドの対象物件の不動産価格が設定した割合より下落しなければ、投資家の元本が守られます。

対象部屋は狭い1Kでリスクは多少あり

対象物件は、大阪市内で築13年の「プレサンス中之島公園グラシア」の中の1部屋です。
間取りはおそらく1Kの21.17㎡で、月額賃料は59,000円~です。

同じような間取りの売買履歴を調べ、最近の不動産価格上昇を若干加味すると、1400万円前後の不動産価値と推定しました。

不動産価値1400万円、出資金額(優先出資額+劣後出資額)1200万円で計算すると、LTVは85.7%、投資家の優先出資1080万円でのLTVは77.1%となります。
(※LTVは独自に算出していますので、事業者発表の数値ではありません。)

今回はインカムゲインを元にした分配計画のファンドですが、不動産価値とLTVを予測することで、万が一の時のリスクを計ることができます。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

プレファン ファンド14号の総合評価  ★★☆

かつさんど

劣後出資割合が10%、LTVも悪くはないですが、対象物件は狭い1Kで多少リスクはあります。

しかし、新規の会員に不動産クラウドファンディングを体験してもらおうという意図のファンドだと思いますので、プレファンにとって高リスクなファンドではないと推測します。

プレファンにとって、新規会員登録にいきなりデフォルトするような不安定なファンドを供給するメリットはどこにもありません。

新規会員の方は、不動産クラウドファンディング投資を始めるきっかけとなるファンドだと思いますので、投資を検討されたらいかがでしょう?

私はもちろん会員登録済みで募集資格がありませんので、次のファンドを待ちたいと思います。

カブスルの一言

カブスル

新規のみのファンド。既存会員はヒマです。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
1/7
事業者:プレファン
4.95% 6ヶ月 854 大阪府
12/8
★★★
事業者:プレファン
5.1% 6ヶ月 791 大阪府
6/9
★★☆
事業者:プレファン
4.8% 6ヶ月 1,100 大阪府
5/26
★★☆
事業者:プレファン
4.58% 6ヶ月 1,134 大阪府
5/12
★★☆
事業者:プレファン
4.71% 6ヶ月 1,998 大阪府

プレファンの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、プレファンでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.10.23時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 6ヶ月 4.58% 42万円 かつさんど
プレファン ファンド19号【償還】 6ヶ月 5.0% 50万円 かつさんど
プレファン ファンド22号【償還】 6ヶ月 4.62% 30万円 カブスル
プレファン29号ファンド 6ヶ月 4.75% 40万円 かつさんど
ファンド32号 6ヶ月 4.72% 80万円 みーちゃん
ファンド33号 6ヶ月 4.54% 20万円 みーちゃん

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円