(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町のファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
景気に左右されやすい物流施設、キャピタル部分は不確実性もあり。

(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町のファンド概要

投資対象物件 CREAL ロジスティクス伊奈町の建物及びその所在する土地
地域 埼玉県
予定利回り 4.8%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 15億6,200万円
運用期間 2023年12月27日~
2025年12月26日
想定初回配当日 2024年1月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 11月20日 20:00 ~12月24日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.8% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年11月20日に募集を開始した「(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町」のファンドの調達実績です。

調達金額 1,562,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.8%、物流施設のため高めの利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月の長期間運用、2年後の物流倉庫の相場に影響を受けるリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ CREALにとって3件目となる物流倉庫案件、劣後出資割合は5%ほどと低い
物件立地 ★★★ I.C.:首都圏中央連絡自動車道『桶川加納出入口』約5.2km
物件内容 ★★☆ 埼玉県北足立、築23年、鉄骨造3階建、延床面積:6,110.30㎡
総合評価 ★☆☆ 景気に左右されやすい物流施設、キャピタル部分は不確実性もあり

想定利回り4.8%、物流施設のため高めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、18か月か24か月運用、3.5%~4.8%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のCREALロジスティクス伊奈町は、利回り4.8%とやや高めで、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.8%の内訳は、インカムゲイン(倉庫賃料収入)3.2%、キャピタルゲイン(売却による収益)1.6%、計4.8%の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と比べると若干利回りが高くなっており、運用期間が24か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集額は15億6200万円と大型案件

今回のファンドはCREALにとって3件目となる物流施設ファンドで、その募集額は15億6200万円と大型案件です。

2023年1月に募集された、運用中の物流施設ファンドである「CREAL ロジスティクス東京鹿浜 」は募集額10億3800万円、想定利回り4.8%、運用期間は24か月でした。

募集金額が大きいので、比較的投資しやすい案件と言えます

劣後出資割合は5%ほどと低く、キャピタル部分で不確実性あり 注意点もあり!

このファンドの注意点は、現行の賃貸借契約が2025年8月31日に期限を迎えることです。

賃貸借契約が更新されない場合、物件売却時の交渉が難航してしまう可能性があります。

物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスクがあります。

劣後出資枠はあるものの、その割合は5%ほどと低くなっています。

運用や売却が想定より5%以上低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

物流施設は景気に大きく影響され、2年後の物流施設の相場を予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど担保価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる(アップサイド)ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で1.6%のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。

投資対象は埼玉県北足立、築23年の物流施設

ロジスティクス伊奈町は、埼玉県桶川市加納の首都圏中央連絡自動車道「桶川加納I.C.」から約5.2kmの場所に位置しています。

圏央道を利用することで、大消費地である首都圏エリアへの配送拠点の立地としても物流適地となっています。

また、工業専用地域の「伊奈工業団地」の区画内にあり、産業集積地にも程近い場所に位置しています。

(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町の総合評価  ★☆☆

かつさんど

CREALから久しぶりに物流施設ファンドが登場です。

想定利回り4.8%とレジデンス案件より高めの利回りとなっていますが、相応にリスクがあると認識した方が良いと思います。

運用期間中に賃貸借契約が切れること、劣後割合が5%ほどと低いこと、2年後の物流施設の売却に不確実性があることが主なリスクと考えます。

餅は餅屋という言葉のように、物流施設のファンドは、物流施設に特化している事業者の方が安心できるような気がします。

私は不動産クラファンでは、できるだけリスクを抑える投資をしたいので、今回はパスします。

CREALの説明動画です。

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1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
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星1つ★☆☆
1100%

ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
10/20
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 68,600 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
3.5% 24ヶ月 41,500 東京都
10/27
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 168,300 東京都
9/29
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 39,800 東京都
8/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 24ヶ月 47,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円