CREAL premier 芝浦海岸のファンド分析

CREALで募集しているCREAL premier 芝浦海岸のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
前回向上した劣後出資割合は元の水準へ低下、将来の売却には不安もあり。

CREAL premier 芝浦海岸
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL premier 芝浦海岸のファンド概要

投資対象物件 CREAL premier 芝浦海岸の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.0%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 6億8,600万円
運用期間 2023年10月20日~
2025年10月19日
想定初回配当日 2024年1月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 10月6日 20:00 ~10月17日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL premier 芝浦海岸」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.0% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年10月6日に募集を開始した「CREAL premier 芝浦海岸」のファンドの調達実績です。

調達金額 686,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL premier 芝浦海岸のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.0%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月間の長期運用でリスクあり、インカム割合が多いのはプラス要因
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は低め、クリアルのグループ会社とのマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ ゆりかもめ「芝浦ふ頭」駅まで 徒歩約5分 JR山手線・JR京浜東北線「田町」駅まで 徒歩約13分
物件内容 ★★☆ 東京都港区海岸 築3年、RC造り7階建、総区画数は15区画
総合評価 ★★☆ 前回向上した劣後出資割合は元の水準へ低下、将来の売却には不安もあり

想定利回り4.0%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回り

想定利回り4.0%はCREALのレジデンス案件として平均的な利回りです。

最近は利回りが若干低下傾向です。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は6億8,600万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの4.0%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.2%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.8%になっています。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります

劣後出資割合は低め、クリアルのグループ会社とのマスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、CREALのグループ会社である、クリアルパートナーズ株式会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

対象物件は東京都港区海岸 築3年、RC造り7階建、総区画数は15区画

投資対象は、東京都港区海岸 築3年、RC造り7階建、総区画数は15区画の小規模マンションです。

低層マンションが多いCREALではあまりない、7階建ての建物となります。

CREAL premier 芝浦海岸は都心3区の中でも人気の高い港区に位置し、都心へのアクセスに優れた高級デザイナーズマンションです。

部屋タイプは、1K(25.80㎡×2戸、28.08㎡×2戸、28.17㎡×2戸)1LDK(39.60㎡×4戸、41.25㎡×1戸、42.45㎡×4戸)と、単身者、DINKSの賃貸ニーズに対応する物件です。


賃貸仲介サイトで該当物件を調べ、月額平均賃料を算出しました。

  • CREAL premier 芝浦海岸の月額平均賃料は、1Kで12万円ほど、1LDKで18万5千円ほど

CREAL premier 芝浦海岸の総合評価  ★★☆

かつさんど

CREALでは珍しい7階建てのマンションが投資対象となります。

価値の高い都心3区の港区に位置し、月額平均賃料も過去のCREALの対象物件と比較すると高く、高級デザイナーズマンションと言えます。

マイナスポイントは、最寄り駅がゆりかもめと言う点だと思います。

物件の画像や動画を見ても、コンパクトながら高級感があり、良い建物だと感じました。

ただ日米ともに金利推移に対して神経質なマーケットになってきており、将来的な売却に関しては不安もあります。

将来の物件売却から分配金が支払われるスキームのファンドには注意を払う必要があると思います。

私は今回、投資を見送ります。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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星3つ★★★
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星2つ★★☆
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星1つ★☆☆
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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
10/31
★★☆
事業者:CREAL
3.5% 24ヶ月 41,500 東京都
10/27
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 168,300 東京都
9/29
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 39,800 東京都
8/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 24ヶ月 47,300 東京都
8/1
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 58,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円