(仮称)CREAL江戸川橋のファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL江戸川橋のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
リスクとリターンのバランスが取れたファンド、2年後の売却にはリスクもある。

(仮称)CREAL江戸川橋
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL江戸川橋のファンド概要

投資対象物件 CREAL江戸川橋の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 3.9%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 5億6,000万円
運用期間 2023年12月26日~
2025年12月25日
想定初回配当日 2024年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 11月24日 20:00 ~12月21日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「(仮称)CREAL江戸川橋」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.9% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年11月24日に募集を開始した「(仮称)CREAL江戸川橋」のファンドの調達実績です。

調達金額 560,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

(仮称)CREAL江戸川橋のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り3.9%はレジデンス案件としては少し低め
運用期間 ★☆☆ 24か月間の長期運用はリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は低め、トラストアドバイザーズとのマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅まで徒歩約3分 東京メトロ東西線「神楽坂」駅まで徒歩約11分
物件内容 ★★☆ 東京都文京区水道、鉄筋コンクリート造5階建、新築、 総戸数:12戸の小規模マンション
総合評価 ★★☆ リスクとリターンのバランスが取れたファンド、2年後の売却にはリスクもある

想定利回り3.9%はレジデンス案件としては少し低め

想定利回り3.9%はCREALのレジデンス案件としては少し低めの利回りです。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億6,000万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの3.9%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.0%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.9%になっています。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります

劣後出資割合は低め、トラストアドバイザーズとのマスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、トラストアドバイザーズ株式会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

投資対象は、東京都文京区水道、鉄筋コンクリート造5階建、新築、 総戸数:12戸の小規模マンション

投資対象は、東京都文京区水道、鉄筋コンクリート造5階建、新築、 総戸数:12戸の小規模マンションです。

早タイプは、1DKが4戸、1LDKが7戸、2LDKが1戸の合計12戸で構成されており、単身者、DINKS、ファミリーの賃貸ニーズに対応する物件です。

オートロック、宅配ボックス、独立洗面化粧台、浴室換気乾燥機など、生活設備が充実しています。

(仮称)CREAL江戸川橋の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回のCREAL江戸川橋は、マスターリース契約がグループ会社のクリアルパートナーズではなく、総合不動産管理会社として、東京都台東区に本社を構えるトラストアドバイザーズとの契約となっています。

外部会社との契約は、グループ会社よりも万が一際、安全性は高いと考えます。

インカムゲイン部分はリスクは限定されますが、2年後の売却に関しては不確実性があると思います。

今回は、物件の接道など周辺環境が好みではなかったので、投資は見送ります。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
1100%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 156,200 埼玉県
10/20
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 68,600 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
3.5% 24ヶ月 41,500 東京都
10/27
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 168,300 東京都
9/29
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 39,800 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円