CREAL terrace 神宮前のファンド分析

CREALで募集しているCREAL terrace 神宮前のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
好立地の商業施設ファンド、インカムは安定も売却には不安あり。

CREAL terrace 神宮前
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL terrace 神宮前のファンド概要

投資対象物件 CREAL terrace 神宮前の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.2%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 13億7,900万円
運用期間 2024年5月8日~
2026年5月7日
想定初回配当日 2024年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 4月5日 20:00 ~5月1日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL terrace 神宮前」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.2% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年4月5日に募集を開始した「CREAL terrace 神宮前」のファンドの調達実績です。

調達金額 1,379,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL terrace 神宮前のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.2%、商業施設ファンドとして標準的な利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月の長期間運用、2年後の商業施設の売却価格はブレるリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 渋谷区神宮前の商業施設、劣後割合低め、マスターリース契約あり
物件立地 ★★★ 東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅まで徒歩約6分 JR山手線「原宿」駅まで徒歩約8分 東京メトロ千代田線・半蔵門線・銀座線「表参道」駅まで徒歩約9分
物件内容 ★★☆ 2020年11月竣工、全5区画の商業施設、3月29日時点で満室稼働中
総合評価 ★★☆ 好立地の商業施設ファンド、インカムは安定も売却には不安あり

想定利回り4.2%、商業施設ファンドとして標準的な利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月か36か月運用、3.5%~4.8%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のCREAL terrace神宮前は想定利回り4.2%、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.2%の内訳は、インカムゲイン(テナント賃料収入)2.0%、キャピタルゲイン(売却による収益)2.2%、計4.2%の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と同じような利回りですが、商業施設で運用期間が24か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額は13億7,900万円と大型案件

今回は渋谷エリアの小規模商業施設案件、その募集額は13億7、900万円と大型案件となりました。

CREALは昨年末から「CREAL terrace」という商業施設のシリーズが多くなっています。どれも大型案件、今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、比較的投資しやすいメリットがあります。

劣後割合低め、マスターリース契約あり

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

商業施設は景気に大きく影響される傾向があり、2年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど不動産価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる(アップサイド)ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で2.5%のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。

投資対象は渋谷エリアと好立地、全区画5区画の小規模商業施設

CREAL terrace 神宮前は東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅まで徒歩約6分、JR山手線「原宿」駅まで徒歩約8分に位置しています。

現在、物件は地下1階・1階に美容鍼・ピラティス、2階に物販店舗、3・4階に美容室が営業しており、2024年3月29日時点で満室稼働中です。

今後、もし空室が発生した場合においても安定的な配当を可能とするため、CREALのグループ会社であるクリアルパートナーズとマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図っています。

CREAL terrace 神宮前の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回は商業施設のシリーズ「CREAL terrace」案件です。

CREALの特徴でもあるインカムとキャピタルの複合ファンドで、キャピタル割合が若干高くなっています。

個人的な見解としては、物件規模は基本的に大型の方が良いと考えています。

これはテナント数が多ければ多いほど、1テナントの退去の影響が少ないからです。

例えば、物件内の2つのテナントが退去した場合、総区画が5区画だと空室率40%ですが、50区画あれば空室率は4%になります。

空室率は売却価格にも影響するので、不動産投資においては最重要な指標です。

私は、金利動向からレジデンス中心に投資を考えているため、今回は投資を見送ります。

CREALの説明動画です。

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星2つ★★☆
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星1つ★☆☆
00%

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
4/12
★★☆
事業者:CREAL
4.1% 24ヶ月 29,300 東京都
4/12
★★☆
事業者:CREAL
4.1% 24ヶ月 29,300 東京都
4/12
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 36ヶ月 8,148 北海道
2/29
★☆☆
事業者:CREAL
4.0% 36ヶ月 71,100 東京都
3/8
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 22,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円