（仮称）CREAL terrace 渋谷神山町のファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「（仮称）CREAL terrace 渋谷神山町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：4.0％ 、 予定運用期間：36か月

調達実績

2024年2月19日に募集を開始した「（仮称）CREAL terrace 渋谷神山町」のファンドの調達実績です。

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

想定利回り4.0％、商業施設ファンドとしては低めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月か36か月運用、3.5％~4.8％の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のCREAL terrace 渋谷神山町は想定利回り4.0％、運用期間は36か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.0％の内訳は、インカムゲイン（テナント賃料収入）2.1％、キャピタルゲイン（売却による収益）1.9％、計4.0％の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と同じような利回りですが、商業施設で運用期間が36か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額は7億1,100万円と大型案件

今回は渋谷エリアの小規模商業施設案件、その募集額は7億1､100万円と大型案件となりました。

CREALは昨年末に、商業施設の大型案件の募集があったばかりですが、今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、比較的投資しやすいメリットがあります。

マスターリース契約ありも劣後出資割合は低く、キャピタル部分は売却価格の不確実性あり

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

商業施設は景気に大きく影響される傾向があり、3年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど不動産価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる（アップサイド）ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で1.9％のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。

投資対象は渋谷エリアの小規模商業施設

この物件は日本有数のターミナル駅である「渋谷」駅まで徒歩約11分に位置しています。

「渋谷」エリアは、日本を代表するファッション・カルチャーの発信地として人気の高いエリアです。