JP-BASE渋谷のファンド分析
CREALで募集しているJP-BASE渋谷のファンド分析です。
総合評価は★★☆
(星2つ)
渋谷・恵比寿エリアのセットアップオフィス、現在の稼働率100%は安心材料のひとつ。


評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
JP-BASE渋谷のファンド概要
投資対象物件 | JP-BASE渋谷の建物及びその所在する土地 |
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地域 | 東京都 |
予定利回り | 5.0% |
予定運用期間 | 24か月 (長期間) |
募集額 | 18億7,200万円 |
運用期間 | 2024年6月28日~ 2026年6月26日 |
想定初回配当日 | 2024年7月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
申込期間 | 5月31日 20:00 ~6月25日 20:00 |
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募集方式 | 先着方式 |
入金タイミング | 事前入金 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「JP-BASE渋谷」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り:5.0% 、 予定運用期間:24か月
投資額 | 円 |
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分配金(税引前) | 円 |
分配金(税引後) | 円 |
調達実績
2024年5月31日に募集を開始した「JP-BASE渋谷」のファンドの調達実績です。
調達金額 | 1,872,000,000円 |
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最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
JP-BASE渋谷のファンド評価
利回り | ★★☆ | 想定利回り5.0%はCREALでは高利回り案件 |
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運用期間 | ★★☆ | 24か月の長期間運用でリスクはあり |
プロジェクト 内容 |
★☆☆ | 投資対象は渋谷・恵比寿エリア店舗1区画、オフィス6区画、劣後出資割合低め、クリアルグループ会社とのマスターリース契約あり |
物件立地 | ★★☆ | JR「恵比寿」駅まで徒歩約9分・日本有数のターミナル駅である「渋谷」駅まで徒歩約10分・東急東横線「代官山」駅まで徒歩約11分、3駅12路線と複数路線が利用可能な交通利便性に優れた物件 |
物件内容 | ★★☆ | 築39年、鉄骨造陸屋根8階建、総区画数:7区画 |
総合評価 | ★★☆ | 渋谷・恵比寿エリアのセットアップオフィス、現在の稼働率100%は安心材料のひとつ |
想定利回り5.0%はCREALでは高利回り案件
想定利回り5.0%はCREALの中では、比較的高利回り案件です。
利回りが高いことは良いことですが、リスクとリターンはトレードオフの関係にあります。
運用期間は長期間に分類される24か月です。
CREALは最近24か月~36か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。
一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は18億7200万円と大型案件です。
応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。
CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型」ファンド
今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。
想定利回りの5.0%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.3%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.7%になっています。
このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。
売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。
キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります
劣後出資割合は低め、クリアルパートナーズとのマスターリース契約あり
CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)
運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
「優先劣後出資」とは?
不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
このファンドは、グループ会社であるクリアルパートナーズとの間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。
投資対象は渋谷・恵比寿エリア、築39年、店舗1区画、オフィス6区画(セットアップオフィス)
投資対象は東京都渋谷区、築39年、セットアップオフィス6区画と店舗1区画です。
セットアップオフィスとは、貸主側がオフィス内の空間デザインと内装工事を行い、机や椅子等のオフィス什器もセットで貸し出しすることですぐに入居ができるオフィスです。
一般的なオフィス入居時には大きな負担となるレイアウト設計や内装工事等の初期コストの低減が図れ、スタートアップ企業を中心に需要があります。
物件が所在する渋谷・恵比寿エリアは、ビジネス拠点として人気が高く、日本の大手企業や新興企業が集積しており、企業としてのブランディングの確立を狙える魅力的なエリアです。
2024年5月27日時点で稼働率は100%であり安定して稼働していることは良い点です。
JP-BASE渋谷の総合評価 ★★☆

CREALにとって2023年末の「グラン水道橋」以来のオフィス案件の募集です。
割合は低いですが劣後出資があり、クリアルのグループ会社とのマスターリース契約を締結しています。
個人的な意見ですが、オフィス案件はレジデンス案件よりも不確実性が高く、賃料収入や物件価値がぶれやすい傾向にありますが、今回は好立地で稼働率100%と安心できる材料もあります。
今話題のセットアップオフィスというのもプラスのポイントです。
ただし一般的にオフィスビルへの投資は景気に影響を受けやすくなります。
オフィスに投資したいのであれば、同じような利回りのREITオフィス特化型に投資するのも一つの手段ですが、リスクをある程度取れる方は立地面から小額投資しても良い案件だと思います。
CREALは上場企業が運営、さまざまなファンドを多く募集する事業者です。
投資家登録(口座開設)がまだの方は、ぜひ登録だけでもしておくと投資の選択肢が広がります。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら)
ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
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プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | ![]() |
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | ![]() |
CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 | ![]() |
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | ![]() |
CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | ![]() |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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