sarugaku（代官山商業施設）のファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「sarugaku（代官山商業施設）」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：5.0％ 、 予定運用期間：18か月

想定利回り5.0％、CREALの商業施設ファンドとして高めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月か36か月運用、3.5％~4.8％の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のsarugaku（代官山商業施設）は想定利回り5.0％、運用期間は18か月の長期間運用のファンドとなっています。

想定利回り5.0％の内訳は、インカムゲイン（テナント賃料収入）1.8％、キャピタルゲイン（売却による収益）3.2％、計5.0％の利回りとなっています。

商業施設で運用期間が18か月間、はキャピタル割合が多いことで、利回り相応のリスクがあると考えたほうがよさそうです。

募集金額は22億6,200万円と大型案件

今回は代官山エリアの小規模商業施設案件で、募集額は22億6､200万円と大型案件となりました。

CREALは昨年末から「CREAL terrace」という商業施設のシリーズが多く、大型案件になっています。

今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、先着順でも比較的投資しやすいメリットがあります。

劣後割合低め、グループ会社とのマスターリース契約あり

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

商業施設は景気に大きく影響される傾向があり、1年半後の売却価格を正確に予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど不動産価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる（アップサイド）ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で3.2％のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。

インカム部分は、もし空室が発生した場合においても安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図っています。

投資対象は上品で洗練された町「代官山」エリアの商業施設、利便性にも優れている

物件は東急東横線「代官山」駅まで徒歩約3分、東京メトロ日比谷線「中目黒」駅まで徒歩約9分、JR「恵比寿」駅まで徒歩約10分に位置しており、3駅5路線が利用可能な交通利便性に優れた物件です。

「代官山」駅周辺は東京でも有数の商業地としておしゃれで洗練されたショップが点在していることなどから幅広い世代から支持されており、上品な街並みが特徴の地域です。

本物件は代官山エリアにおいても特に集客力の高い商業施設が立ち並ぶ一帯に所在しており、商業地として魅力的な立地です。

sarugakuは、6棟の白い建物で構成された合計18区画の商業施設です。

外観を白一色に統一した美しい建物が中央通路を取り囲むように積み上げられ、一つの街並みのような空間を生み出しています。

アパレルなどの物販店舗、カフェ・レストラン、美容室などが営業しており、2024年9月11日時点で満室稼働中です。