THE CORNER 池袋のファンド分析

CREALで募集しているTHE CORNER 池袋のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
池袋のセットアップオフィス、現在の稼働率100%は安心材料も売却には不安面も。

THE CORNER 池袋
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

THE CORNER 池袋のファンド概要

投資対象物件 https://creal.jp/funds/123
地域 東京都
予定利回り 4.8%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 8億6,900万円
運用期間 2024年12月26日~
2026年12月25日
想定初回配当日 2025年1月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 11月20日 20:00 ~12月23日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「THE CORNER 池袋」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.8% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年11月20日に募集を開始した「THE CORNER 池袋」のファンドの調達実績です。

調達金額 869,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

THE CORNER 池袋のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.8%はCREALでは少し高い利回り
運用期間 ★★☆ 24か月の長期間運用で相応のリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 投資対象は池袋エリアのオフィス4区画、劣後出資割合低め、クリアルグループ会社とのマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ JR「池袋」駅まで徒歩約7分 東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅まで徒歩約7分 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩約10分 JR山手線「目白」駅まで徒歩約10分
物件内容 ★☆☆ 築25年、鉄筋コンクリート造陸屋根5階建、総区画数:4区画
総合評価 ★★☆ 池袋のセットアップオフィス、現在の稼働率100%は安心材料も売却には不安面も

想定利回り4.8%はCREALでは少し高い利回り

想定利回り4.8%はCREALの2024年(11/19現在)平均利回り4.37%と比べ、少し利回りが高い案件です。

利回りが高いことは良いことですが、リスクとリターンはトレードオフの関係にあります。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近24か月~36か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は8億6900万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型」ファンド

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの4.8%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.9%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.9%になっています。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります

劣後出資割合は低め、クリアルパートナーズとのマスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、グループ会社であるクリアルパートナーズとの間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

投資対象は池袋エリアのセットアップオフィス4区画、劣後出資割合低め、クリアルグループ会社とのマスターリース契約あり

投資対象は東京・池袋エリア、築25年、セットアップオフィス4区画です。

セットアップオフィスとは、貸主側がオフィス内の空間デザインと内装工事を行い、机や椅子等のオフィス什器もセットで貸し出しすることですぐに入居ができるオフィスです。

一般的なオフィス入居時には大きな負担となるレイアウト設計や内装工事等の初期コストの低減が図れ、スタートアップ企業を中心に需要があります。

物件はオフィス4区画で構成されており、前所有者にて行われた大規模なリニューアル工事が2024年7月に完了し、建物の美観と耐久性を向上させています。

2024年11月15日時点で稼働率は100%であり、安定して稼働しています。

THE CORNER 池袋の総合評価  ★★☆

かつさんど

過去のCREALセットアップオフィス案件は、2023年末「グラン水道橋」、2024年5月「JP-BASE渋谷」がありました。

割合は低いですが劣後出資があり、クリアルのグループ会社とのマスターリース契約を締結しています。

個人的な意見ですが、オフィス案件はレジデンス案件よりも不確実性が高く、賃料収入や物件価値がぶれやすい傾向にありますが、今回は稼働率100%と安心できる材料もあります。

今話題のセットアップオフィスというのもプラスのポイントです。

ただし一般的にオフィスビルへの投資は景気に影響を受けやすくなります。

オフィスに投資したいのであれば、同じような利回りのREITオフィス特化型に投資するのも一つの手段ですが、リスクをある程度取れる方は立地面から小額投資しても良い案件だと思います。

CREALは上場企業が運営、さまざまなファンドを多く募集する事業者です。

投資家登録(口座開設)がまだの方は、ぜひ登録だけでもしておくと投資の選択肢が広がります。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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星1つ★☆☆
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/4
★★☆
事業者:CREAL
6.0% 24ヶ月 174,500 東京都
11/25
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 24ヶ月 126,900 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 18ヶ月 226,200 東京都
9/30
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 61,200 東京都
10/18
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 24ヶ月 177,800 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円