(仮称)CREAL西荻窪Ⅱのファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL西荻窪Ⅱのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
投資家の元本を保護する仕組み2つを採用するファンド。

(仮称)CREAL西荻窪Ⅱ
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL西荻窪Ⅱのファンド概要

投資対象物件 CREAL西荻窪Ⅱの建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 5.0%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 5億4,500万円
運用期間 2025年3月31日~
2027年3月30日
想定初回配当日 2025年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 2月3日 20:00 ~3月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「(仮称)CREAL西荻窪Ⅱ」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:5.0% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2025年2月3日に募集を開始した「(仮称)CREAL西荻窪Ⅱ」のファンドの調達実績です。

調達金額 545,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

(仮称)CREAL西荻窪Ⅱのファンド評価

利回り ★★★ 想定利回り5.0%はレジデンス案件としては魅力的
運用期間 ★★☆ 24か月間の長期運用、キャピタル部分では相応のリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 高くないものの劣後出資あり、クリアルグループ会社とのマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ JR総武線・JR中央線「西荻窪」駅まで徒歩約13分
物件内容 ★★☆ 東京都杉並区松庵、新築、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建、総戸数:13戸
総合評価 ★★☆ 投資家の元本を保護する仕組み2つを採用するファンド

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想定利回り5.0%はレジデンス案件としては魅力的

想定利回り5.0%はCREALの案件としては比較的高利回りです。(CREALの2024年募集ファンドの平均利回りは4.49%)

運用期間は長期間に分類される24か月です。

あらかじめ投資期間が決まっている投資に関しては、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。

一方で、インカムが安定的なファンドに投資できれば、長期間リターンを受け取れるメリットがあります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億4,500万円と大規模なプロジェクトです。

募集は先着方式で、抽選方式で当たらない事業者が多い中、CREALは投資しやすい事業者に分類されます。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの5.0%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.2%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.8%になっています。

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があることには注意が必要です。

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、クリアルのグループ会社であるクリアルパートナーズとファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

「マスターリース契約」とは?

物件の入居状況に関係なく一定の家賃収入を保証する契約のこと。
空室による分配金減少リスクを軽減し、投資家の保護につながる仕組みのひとつ。

東京都杉並区松庵、新築、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建、総戸数:13戸

CREAL西荻窪Ⅱは、JR中央線・JR総武線「西荻窪」駅まで徒歩約13分に位置しており、2路線が利用可能な物件です。

「西荻窪」駅から「新宿」駅まで快速の利用で約15分、「東京」駅まで約29分となっており、都心へのアクセス性に優れた立地です。

2025年3月竣工予定の新築物件であり、2025年1月31日時点での稼働率は0%です。

2025年2月から、入居者の誘致活動開始を予定しています。

CREAL西荻窪Ⅱは、1DKが2戸、1LDKが8戸、1LDK+ルーフバルコニーが2戸、 2LDK+ルーフバルコニーが1戸の合計13戸で構成されており、単身者、DINKS、ファミリーの賃貸ニーズに対応する物件です。

オートロック、浴室換気暖房乾燥機、駐輪場、TVモニタ付インターホン、宅配ボックス、独立洗面化粧台、2口ガスコンロ、バス追い焚き機能など、生活設備が充実したマンションとなっています。

(仮称)CREAL西荻窪Ⅱの総合評価  ★★☆

かつさんど

今回の「CREAL西荻窪Ⅱ」は、通常のレジデンス案件です。

CREALは最近、物流施設、民泊、セットアップオフィス、ホテル、ヘルスケア、商業施設案件などが続いていますが、今回はレジデンス案件となります。

レジデンス案件は、オフィスやホテルに比べ、景気動向や外部要因に影響を受けにくいという特性があります。

また、戸数分だけ契約があり、全戸が一斉に退去することは考えにくいという安定性があります。

加えて、クリアルパートナーズとのマスターリース契約があり、安定したインカムゲインが期待できそうです。

一方で、24か月以内の売却価格に関しては、相応のリスクがあると考える方が良いでしょう。

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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星1つ★☆☆
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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
2/28
★★☆
事業者:CREAL
6.0% 6ヶ月 249,600 愛知県
1/31
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 24ヶ月 34,300 東京都
1/24
★★☆
事業者:CREAL
5.5% 12ヶ月 55,300 東京都
12/27
★★☆
事業者:CREAL
5.5% 24ヶ月 59,100 山梨県
12/26
★★☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 86,900 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円