Rakuten STAY VILLA 富士山中湖のファンド分析

CREALで募集しているRakuten STAY VILLA 富士山中湖のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
楽天ステイがオペレーターの富士山中湖プライベートヴィラ、インカム割合が高いことは高評価。

Rakuten STAY VILLA 富士山中湖
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

Rakuten STAY VILLA 富士山中湖のファンド概要

投資対象物件 Rakuten STAY VILLA 富士山中湖の建物及びその所在する土地
地域 山梨県
予定利回り 5.5%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 5億9,100万円
運用期間 2024年12月27日~
2026年12月25日
想定初回配当日 2025年8月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 12月12日 20:00 ~12月24日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「Rakuten STAY VILLA 富士山中湖」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:5.5% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年12月12日に募集を開始した「Rakuten STAY VILLA 富士山中湖」のファンドの調達実績です。

調達金額 591,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

Rakuten STAY VILLA 富士山中湖のファンド評価

利回り ★★★ 想定利回り5.5%、CREALのホテルファンドの中では高い利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月の長期間運用、2年後の地方観光ホテルの売却価格はブレるリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ インカムゲイン相当 5.0%、キャピタルゲイン相当 0.5%、劣後出資割合は低め
物件立地 ★★☆ 富士五湖道路「山中湖」ICまで約8.7km 高速バス停留所「山中湖平野バス停」まで徒歩約6分
物件内容 ★★☆ 竣工時期:2020年6月、構造:①木造合金メッキ鋼板ぶき2階建(5棟)、②木造合金メッキ鋼板ぶき平屋建 、総戸数:①宿泊棟5棟、②管理棟1棟
総合評価 ★★☆ 楽天ステイがオペレーターの富士山中湖プライベートヴィラ、インカム割合が高いことは高評価

想定利回り5.5%、CREALのホテルファンドの中では高い利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月か36か月運用、2.4%~6.0%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のRakuten STAY VILLA 富士山中湖は想定利回り5.5%、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなっています。

CREALのレジデンス案件と比べると少し高い利回りですが、ホテルで運用期間が24か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額 は5億9,100万円と比較的規模が小さめ

今回は富士山中湖のホテル(プライベートヴィラ)案件で、募集金額は5億9,100万円(成立下限額は4億9,100万円)とCREALの中では規模が小さめの案件となります。

規模が小さい案件のメリットは、不動産の値段も規模が小さくなるため、大型不動産に比べて流動性は高くなる期待があることです

一方で、地方の観光用ホテルは、都心のホテルに比べて売却金額にブレが生じるリスクは高くなる傾向もあります。

インカムゲイン相当 5.0%、キャピタルゲイン相当 0.5%、劣後出資割合は低め

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

ホテルは景気に大きく影響される傾向があり、2年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

また金利動向にも左右され、レジデンスほど不動産価値が安定していないデメリットがあると考えます。

インカムゲイン相当 5.0%、キャピタルゲイン相当 0.5%

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる(アップサイド)ファンドがありますが、今回はそれが無く、最大で0.5%です。

楽天ブランドの宿泊施設で高い集客力が期待できることは大きなメリット

Rakuten STAY VILLA 富士山中湖は、東富士五湖道路「山中湖」ICから約8.7km、高速バス停留所「山中湖平野バス停」まで徒歩約6分の距離に位置しており、車および高速バスでのアクセスが可能で、晴れた日には敷地内から富士山を望むことができる戸建て型宿泊施設です。

独立型ヴィラ5棟で構成されており、一棟貸し切りで最大10名宿泊でき、1棟当たり約87㎡の広々とした空間で、冷蔵庫、キッチン、家電製品等も設置されており、グループやファミリーで宿泊体験が楽しめます。

山梨県山中湖は、富士五湖のなかでも最も富士山に近く森と湖に囲まれた自然豊かな環境です。物件周辺はインバウンド利用も増加する富士山やアウトレットモール、アミューズメント施設などにもアクセスしやすく高原リゾートとして充実したエリアです。

また楽天ステイ株式会社をオペレーターとし、楽天ブランドの知名度を活かしたプロモーションを行うことで高い集客力が期待できることは大きなメリットです。

Rakuten STAY VILLA 富士山中湖の総合評価  ★★☆

かつさんど

CREALでは、楽天ブランドの宿泊施設3件(Rakuten STAY 那覇泊ふ頭、Rakuten STAY 富士河口湖駅、Rakuten STAY博多祇園)において、予定通りの運用を実現してきた実績があり、今回はその第4弾のホテルファンドとなります。

インカムゲイン相当の割合が大きいファンドのため、ホテルオペレーターである楽天ステイの集客力は、稼働率の安定に繋がると思います。

一方で、地方の観光ホテルの売却金額は、景気や金利動向に左右されやすい面もあり、シティホテルにくらべ相応のリスクがあると考えます。

比較的安定したインカムは期待できそうなので、分散投資の観点からホテル案件に投資を考えている方は少額で投資しても良いファンドだと評価します。



クリアルの直近決算発表を分析をしました。



CREALの説明動画です。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/26
★★☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 86,900 東京都
12/4
★★☆
事業者:CREAL
6.0% 24ヶ月 174,500 東京都
11/25
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 24ヶ月 126,900 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 18ヶ月 226,200 東京都
9/30
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 61,200 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円