ココフラット阿佐ヶ谷のファンド分析

CREALで募集しているココフラット阿佐ヶ谷のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
CREALの運用中金額が膨らんでいる点は要注意。

ココフラット阿佐ヶ谷
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ココフラット阿佐ヶ谷のファンド概要

投資対象物件 東京都内RC造4階建てマンション
地域 東京都
予定利回り 4.5%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 3億9,000万円
想定初回配当日 2022年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 1月31日 20:00 ~2月7日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「ココフラット阿佐ヶ谷」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.5% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2022年1月31日に募集を開始した「ココフラット阿佐ヶ谷」のファンドの調達実績です。

募集額 390,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ココフラット阿佐ヶ谷のファンド評価

利回り ★★☆ 利回り4.5%は標準的な利回り
運用期間 ★☆☆ 18か月と長期間運用で多少リスクあり
プロジェクト
内容
★☆☆ 劣後出資はあるものの割合は5.2%と低め
物件立地 ★★☆ JR中央線、中央・総武線「阿佐ヶ谷」駅 徒歩約5分
物件内容 ★☆☆ 築2年と新しい物件だが、1R・1Kの狭い部屋のみ
総合評価 ★☆☆ CREALの運用中金額が膨らんでいる点は要注意

利回りは平均的

最近のCREALの募集ファンドは18か月運用、4.5%の利回りの案件が多くなっています。

4.5%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)2.3%、キャピタルゲイン(売却による収益)2.2%で計4.5%の利回りとなっています。

キャピタルゲインの方は、最大18か月後の不動産価格に左右されることに注意が必要です。
(早期に売却が決まり、早期償還される場合もあります。)

劣後出資割合は5.2%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.2%ほどとかなり低くなっています。

理論上はこの物件の不動産価値が5.2%以上の下落をした場合、キャピタルゲインの2.5%は受け取れない可能性があります。

株価など全体的なマーケットが下落トレンドになった際、不動産価格にも影響が出る場合があり、このリスクを充分に考えて投資判断する必要があります。

物件内容はリスクあり

ココフラット阿佐ヶ谷の最寄り駅である阿佐ヶ谷駅は、日本最大のターミナル駅である新宿駅からJR中央線快速で約8分に位置する駅になります。築2年と築浅物件で、全24戸の比較的小さい規模の物件です。

しかし部屋の内容にはリスクがあると思います。

1R(14.74㎡×1戸、18.04㎡×8戸、18.09㎡×4戸、18.15㎡×4戸、18.26㎡×4戸、18.87㎡×3戸)の内訳で、20㎡を切る狭い部屋の価値は不動産価値の維持が難しい面があります。

ココフラット阿佐ヶ谷の総合評価  ★☆☆

かつさんど

最近のCREALは、募集規模が3億円規模の大型案件が多くなっていると注意喚起しております。
前回は8億円以上の募集、今回の募集も4.9億円と大型案件が続いています。

現在CREALの運用中のファンドは14案件、運用中総額は67億円を超えています。

非上場のCREALの会社規模で、担保があるとはいえ、運用中の金額が多すぎることはリスクがあると考えます。

もちろん正常に運用されており、運用や売却の目途が立っている案件もあると思いますが、この運用金額の拡大は注意が必要です。

総合評価は、星1つの評価とします。
私は、今回は投資を見送る方向です。

CREAL
CREAL

カブスルの一言

カブスル

カブスルも今回はスルーします。

CREALは事前入金が必要なタイプの事業者。

現在、1件を運用中。
投資期間が長いものが多いので、残りの入金額はいったん引き上げて、他の事業者に回そうかなと思っています。

不動産クラファンは事業者が多いので、事業者の選別もありかなと。

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星1つ★☆☆
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 30,700 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 18,500 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 20,100 東京都
-
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 20,000 東京都
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 70,100 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円