ロータス平和島East/Westのファンド分析

CREALで募集しているロータス平和島East/Westのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
インカム割合が高く稼働率良好もキャピタル部分に不安要素も。

ロータス平和島East/West
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ロータス平和島East/Westのファンド概要

投資対象物件 ロータス平和島East/Westの建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.4%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 6億600万円
想定初回配当日 2023年1月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 10月11日 20:00 ~10月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年10月11日に募集を開始した「ロータス平和島East/West」のファンドの調達実績です。

調達金額 706,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ロータス平和島East/Westのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.4%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★★☆ 18か月の長期間運用でリスクあり
プロジェクト内容 ★★☆ インカムゲイン2.6% 、キャピタル1.8%、劣後5%とCREALらしい条件
物件立地 ★☆☆ 京急本線「平和島」駅 徒歩約5分
物件内容 ★★☆ 築1年、2棟合計28戸、現在稼働率は100%
総合評価 ★★☆ インカム割合が高く稼働率良好もキャピタル部分に不安要素も

想定利回り4.4%はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間

想定利回り4.4%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間はトチクモでは長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は7億600万円と大型案件です。

今回は、CREAL premier森下ファンド(募集額:9億1300万円)と同時刻募集となります。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。

CREALの特徴であるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

ロータス平和島East/West プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.4%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.6%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.8%になっています。

運用期間は18か月と長期運用に分類されるため、リスクはあると思います。

インカムゲインの割合の方が多いことは、評価できるポイントのひとつです。

劣後出資もあるものの割合は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

スタイリッシュなRCデザイナーズマンションで稼働率も良好

ロータス平和島は、East棟、及びWest棟の2棟で構成され、各棟で1Rタイプが3戸、1Kタイプが4戸、1LDKタイプが7戸合計14戸(2棟合計28戸)のスタイリッシュなRCデザイナーズマンションです。

投資家へ分配を行うためには、投資不動産の稼働率を高める必要ががありますが、2022年10月5日時点での稼働率は100%であり、賃料水準は適正と考えられます。

東京都大田区でぎりぎり東京都内ではありますが、交通の便があまり良くないという意見もあるエリアです。

将来の不動産価格下落リスクは若干あると思います。

ロータス平和島East/Westの総合評価  ★★☆

かつさんど

今回は、ロータス平和島East/Westファンド(募集額:7億600万円)とCREAL premier森下(募集金額:9億1300万円)の2つのファンド同時刻募集となります。

2つ合わせた募集金額は、16億1900万円です。

なぜこの2つの大型案件を同時に募集するのかが分かりませんが、2つともすぐには埋まらないと予想しますので、投資しやすい案件になると思います。

インカム割合が多く、現状の稼働率100%の点は評価できますが、18か月の長期間運用、5%と低い劣後出資割合、意見が分かれる立地と懸念点もあります。

評価は2つ星です

今回、同時募集の2つのファンドを比べた場合はこちらに投資したいですが、私は今回はスルーする予定です。

CREAL
CREAL

不動産クラファン初心者の一言

カブスル

CREALは、毎月配当金をもらえる事業者。

同時募集のファンドと似ているかなという印象です。

個人的に不動産クラファンは、「インカムゲイン(家賃収入)」のみに期待しており、今回は他のファンドに投資したこともあり、パスしたいと思います。

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星1つ★☆☆
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
10/31
★★☆
事業者:CREAL
4.09% 8ヶ月 71,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 54,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 31,700 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
5.5% 18ヶ月 27,500 千葉県
-
★☆☆
事業者:CREAL
5.0% 84ヶ月 17,400 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円