CREAL白金高輪のファンド分析
CREALで募集しているCREAL白金高輪のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
劣後5%で18か月、キャピタルゲインの割合が高く多少リスクありと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL白金高輪のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL白金高輪 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.3％ |
| 予定運用期間 | 18か月 （長期間） |
| 募集額 | 4億4,400万円 |
| 想定初回配当日 | 2023年4月30日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 9月14日 20:00 ～9月27日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL白金高輪」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.3％ 、 予定運用期間：18か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年9月14日に募集を開始した「CREAL白金高輪」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 544,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL白金高輪のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り4.3％はレジデンス案件としては平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 18か月の長期間運用で多少リスクあり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合約5％、マスターリース契約あり、 インカム・キャピタル複合型 |
| 物件立地 | ★★★ | 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅 徒歩約7分 |
| 物件内容 | ★★★ | 東京都港区の高級住宅街に位置する物件 |
| 総合評価 | ★★☆ | 劣後5%で18か月、キャピタルゲインの割合が高く多少リスクありと評価 |
想定利回り4.3％はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間
今回の利回り4.3%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。
運用期間は長期間に分類される18か月です。
一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は4億4400万円と大型案件です。
応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。
インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド
想定利回りの4.3％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が1.8％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が2.5％になっています。
将来的な売却での分配割合が高くなっており、この部分はファンドのリスク要因のひとつだと認識します
マスターリース契約あり、劣後出資もあるものの割合は5.0％と低め
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0％ほどと低くなっています。
運用による損失が発生した場合、5.0％までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
不動産を売買するには手数料が3.3％ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
東京都港区の高級住宅街に位置する物件
CREAL白金高輪は、千代田区、中央区と並び「都心3区」と呼ばれる港区に位置します。
多くの大企業の本社や金融機関が集中し、また多くの富裕層が居住する高級住宅街です。
総戸数は10戸、部屋タイプは1R(21.60㎡×2戸)、1K(27.54㎡×4戸)、1LDK(39.06㎡×2戸)、2LDK（68.20㎡×2戸）となります。
CREAL白金高輪の総合評価 ★★☆
従来の不動産投資では、個人で投資するにはとても大きな資金が必要な高級物件ですが、小口化されることで、小額からでも投資できることは不動産クラウドファンディングのメリットのひとつです。
港区の価値ある物件ですが、今後何らかの状況により5％以上不動産価格が下落する事態が起こる確率は低くはありません。
インカムゲインのみのファンドの場合、劣後出資は保険的なものですが、売却を見込むファンドは劣後出資額が低いことによりリスクが高くなると考えます。
総合評価は、星2つの評価とします。
今回は投資を見送り、より良いファンドを待ちたいと思います。
カブスルの一言
CREALは、毎月配当金をもらえる事業者。
米国のインフレ懸念再燃により、株式市況が若干 怪しくなってきたので、価格の変動がない不動産クラファンに資金を回そうかなと思いましたが、個人的に不動産クラファンでは、キャピタルゲインを狙っていないので、今回はパスへ。
他の事業者含め、不動産クラファンに株式投資から資金を回していきます！
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 40万円 |  |
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
前回のHmlet CREAL東中野の申込に間に合わなかった送金済み資金がCREAL口座に少々眠っているのでその分だけ少額ですが申込してみます。